הוראת שעה בחוק התכנון והבניה – הגדלת יחידות דיור בדרך של הקלה

סעיף 147 לחוק התכנון והבניה[1] קובע כדלקמן בנוגע להקלה:

  1. (א) הועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145.

          (ב)  על אף הוראות סעיף קטן (א), נקבעה בתכנית למגורים שנכנסה לתוקפה לפני יום כ"ה בטבת התשע"א (1 בינואר 2011), הוראה לעניין מספר דירות מרבי, רשאית הוועדה המחוזית, לבקשת משרד ממשרדי הממשלה, ליתן הקלה ממספר הדירות הקבוע בתכנית כאמור, לצורך תוספת דירות קטנות; לעניין זה –  "תכנית למגורים" – תכנית הכוללת מספר יחידות דיור למגורים ו"דירה קטנה" – הכל כפי שקבע שר האוצר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת.

          (ג)   אפשר להגיש בקשה להקלה כאמור בסעיף קטן (ב), אף בלא הגשת הבקשה להיתר שלפיו יוקמו הבניינים, שההקלה מתבקשת לגביהם.

          (ד)  הוועדה המחוזית לא תיתן הקלה כאמור בסעיף קטן (ב), אלא אם כן הוכח, להנחת דעתה, כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה הכלולים בשטח התכנית ובסביבתו נותנים מענה לצרכים הנובעים מהתכנית.

          (ה)  לדיוני הוועדה המחוזית בבקשה להקלה כאמור בסעיף קטן (ב), יוזמן ראש הרשות המקומית שבמרחב התכנון שלה כלולה התכנית שההקלה מתבקשת לגביה.

          (ו)   הקלה כאמור בסעיף קטן (ב) תפקע בתום שנה ממועד נתינתה, אם במהלך התקופה האמורה לא הוגשה בקשה להיתר שיאפשר את מימוש ההקלה.

          (ז)   לעניין הקלה כאמור בסעיף קטן (ב), בסעיף 149, בכל מקום, במקום "ועדה מקומית" יקראו "ועדה מחוזית".

בסוף 2015 הוספה הוראת שעה לחוק התכנון והבניה, במסגרת המגמה להגדלת היצע יחידות דיור[2]. הצעת החוק 983[3] מיום 2.12.2015 נתקבלה במהירות בכנסת, בתאריך 28.12.2015[4]. בחוק נקבע כי למשך חמש שנים הקרובות ניתן לפעול להוספת שטחי בנייה לצורך הגדלת יחידות דיור למגורים בהיקף של עד 20%, במגרשים המיועדים לבנייה רוויה ברשות עירונית (קרי שהבניה בהם טרם החלה), גם בהליך של מתן הקלה, ולא רק בהליך של אישור תכנית, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק. הדבר מאפשר הן הגדלת השטחים הזמינים לבניה, והן ביצוע הפעולה בהליך מהיר יותר. יחד עם זאת, ההקלה המדוברת אינה חלה כאשר מדובר בהליכים לפי תמ"א 38.

בין היתר נקבע, כי אם נכנסה לתוקף, לאחר יום התחילה, תכנית נקודתית העוסקת בתוספת שטחי בנייה למגרש (להבדיל מתכנית כללית, דוגמת תכנית גגות או תכנית למחסנים), לא תוכל הוועדה המקומית לאשר תוספת לשטח הבנייה במגרש לפי הוראות ההסדר המוצע בהצעת החוק. עם זאת, ככל שאושרה תכנית כללית לאחר יום התחילה, יהיה ניתן לבקש הקלה לפי הוראות ההסדר המוצע, אך במסגרת חישוב השטח הכולל המותר לבנייה, לא יובאו בחשבון שטחים שהותרו בתכנית כללית.

בחישוב השטח הכולל המותר לבנייה לפי התכנית שאישרה הועדה המחוזית, יש להביא בחשבון את השטחים העיקריים ושטחי השירות שהותרו במגרש. בהתאם, תוכל הוועדה המקומית לאשר, במסגרת הליך ההקלה, תוספת שטח למגורים של עד 20%, אשר תיגזר מכל סוג שטח (עיקרי או שירות), בנפרד. התוספת תכלול הן שטחים עיקריים והן שטחי שירות שישמשו את יחידות הדיור הנוספות, מעבר למותר לפי התכנית.

הדברים באים בצורה מלאה לידי בביטוי בסעיף 151 המתוקן לחוק התכנון והבניה, בו הוסף סעיף (ב3), על פיו:

(1)      על אף האמור בסעיף קטן (ב), תוספת לשטח הכולל המותר לבנייה בתחום מגרש המיועד למגורים (בסעיף זה – תוספת שטח לבנייה) בתכנית שאישרה ועדה מחוזית לפני יום תחילתו של חוק התכנון והבנייה (הוראת שעה), התשע"ו–2015 (בסעיף זה – יום התחילה), לא תיחשב כסטייה ניכרת, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
  (א)     המגרש מיועד למגורים בבנייה רוויה;
  (ב)     המגרש נמצא בתחום רשות עירונית;
  (ג)      תוספת השטח לבנייה אינה עולה על 20% מהשטח הכולל המותר לבנייה למגורים במגרש לפי התכנית, אולם אם אושרה תכנית להגדלת השטח הכולל המותר לבנייה בהתאם להוראות סעיף 62א(א)(16)(א), או שמתבקשת, בהקלה כאמור בסעיף 147, תוספת לשטח הכולל המותר לבנייה על פי הקבוע בתכנית שהופקדה לפני המועד האמור בסעיף 151(ב), יופחת משטח התוספת שניתן לאשר בהקלה בהתאם להוראות סעיף קטן זה, שטח ההגדלה או התוספת שמאפשרות התכנית או ההקלה כאמור, לפי העניין;
  (ד)      תוספת השטח לבנייה תשמש רק להוספת יחידת דיור, אחת או יותר, לבניין, מעבר למותר לפי תכנית, ובלבד שלא ייווספו יחידות דיור במספר העולה על מספר יחידות הדיור שנקבע בתקנות לפי סעיף קטן (ב) כי אין בהוספתן משום סטייה ניכרת; לעניין פסקה זו, "יחידת דיור" – כהגדרתה בפסקה (5), לרבות שטחי שירות המוצמדים אליה או הנדרשים בשל הוספתה;
  (ה)     לעניין תוספת שטח לבנייה שתשמש להוספת שתי יחידות דיור או יותר לבניין – מחצית לפחות מיחידות הדיור שייווספו כאמור לבניין, מעבר למותר לפי תכנית, יהיו יחידות דיור ששטחה של כל אחת מהן אינו עולה על 75 מ"ר;
  (ו)      שטחה של כל יחידת דיור שתיווסף לבניין, מעבר למותר לפי תכנית, לא יעלה על 120 מ"ר;
  (ז)      בעת הגשת הבקשה להקלה טרם התחילה הקמת הבניין שלגביו מתבקשת תוספת השטח לבנייה; לעניין זה לא יראו תחילת הקמתו של בניין בהריסתו של בניין קיים, בעבודות חפירה או בעבודות פיתוח או עבודות כיוצא באלה הנעשות כהכנה להקמת הבניין;
  (ח)     לא נכנסה לתוקף תכנית הכוללת הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה במגרש, לאחר יום התחילה; לעניין פסקה זו, "תכנית" – למעט תכנית נושאית כהגדרתה בסעיף 62א(ח)(1);
  (ט)     הוכח להנחת דעתה של הוועדה המקומית, לפי חוות דעת מהנדס הוועדה שהוצגה לפניה, כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה נותנים מענה לצרכים הנובעים מהגדלת מספר יחידות הדיור.
(2)      הוראות סעיף קטן זה לא יחולו אם ניתן או מתבקש היתר לפי הוראות תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), או לפי תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה.
(3)           (א)  ועדה מקומית רשאית לתת הקלה בנוגע למגבלה שנקבעה בהוראות תכנית לגבי מספר יחידות הדיור בבניין, מספר הקומות בו, גובהו או תכסית הבניין, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התכנית כאמור תהיה סטייה ניכרת, ובלבד שמתקיימים תנאים אלה:
    (1)      הסטייה כאמור נדרשת, לדעת הוועדה המקומית, לצורך תוספת השטח לבנייה;
    (2)      התכנית כאמור נכנסה לתוקף לפני יום כ"ה בטבת התשע"א (1 בינואר 2011).
  (ב)     נקבעה בהוראות תכנית החלה על המגרש, שמתקיים לגביה האמור בפסקת משנה (א)(2), מגבלה לגבי גובה הבניין, ונקבע בתכנית כי סטייה מאותה מגבלה תיחשב לסטייה ניכרת, לא תיתן הוועדה המקומית הקלה מאותה מגבלה לפי הוראות פסקה (א), אם המגרש שלגביו התבקשה ההקלה כלול בשטח ששר הביטחון או נציגו הודיע למוסדות התכנון הנוגעים בדבר כי הוא שטח שיש לגביו אינטרס ביטחוני, בהתאם להוראות סעיף 62א(ו)(4), אלא אם כן מתקיים אחד מאלה:
    (1)      ההקלה תואמת את ההוראות שקבע שר הביטחון לעניין שטח זה;
    (2)      נציג שר הביטחון בוועדה המחוזית שהמגרש נמצא בתחומה, או הוועדה למיתקנים ביטחוניים, אישרו את מתן ההקלה.
(4)      על אף האמור בהוראות שנקבעו לפי סעיף 265, ניתן היתר הכולל תוספת לשטח הכולל המותר לבנייה לפי הוראות סעיף קטן זה, וטרם התחילה הקמת הבניין בתוך שנה ממועד מתן ההיתר, יפקע ההיתר ולא ניתן יהיה לחדשו, אולם הוועדה המקומית רשאית, לבקשת בעל ההיתר או בעל זכות בנכס, להאריך את התקופה כאמור בתקופה שלא תעלה על שנה אחת, מטעמים שיירשמו.
(5)      בסעיף קטן זה –
  "בנייה רוויה" – כהגדרתה בסעיף 62א(א)(16)(א)(1);
  "יחידת דיור" – כהגדרתה בסעיף 158ו2;
  "שטח יחידת דיור" – השטח הכולל המותר לבניה של יחידת הדיור, לרבות שטחו של מרחב מוגן."

[1] לנוסח המלא של חוק התכנון והבניה לחצו כאן.

[2] ראו גם, למשל את חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה), תשע"א-2011

[3] להצעת החוק לחצו כאן.

[4] לנוסח החוק לחצו כאן.

פורסם בקטגוריה כללי. אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

4 תגובות בנושא הוראת שעה בחוק התכנון והבניה – הגדלת יחידות דיור בדרך של הקלה

  1. מאת ליאורה‏:

    שלום,
    האם שטח הדירה המצוין:
    " (ה) לעניין תוספת שטח לבנייה שתשמש להוספת שתי יחידות דיור או יותר לבניין – מחצית לפחות מיחידות הדיור שייווספו כאמור לבניין, מעבר למותר לפי תכנית, יהיו יחידות דיור ששטחה של כל אחת מהן אינו עולה על 75 מ"ר;"….
    כולל שטחי שירות או שרק שטחים עיקריים (ללא הממ"ד)?
    תודה

    • מאת ד"ר שי שגב‏:

      התשובה נמצאת בפסקה הקודמת:
      "לעניין פסקה זו, "יחידת דיור" – כהגדרתה בפסקה (5), לרבות שטחי שירות המוצמדים אליה או הנדרשים בשל הוספתה;"

  2. מאת רחל‏:

    שלום!

    אנחנו לפני רכישת בית פרטי ורציתי לדעת שאני מבינה נכון. בבדיקה הראשונית בעירייה לגבי הנכס נראה שהבית הוא לפי תב"ע משנות ה80 שלא מאפשר תוספות בנייה אבל לפי הוראת שעה זו ניתן להרחיב את הבית עד 20% משטח המגרש בדרך של הקלה אם זה ישמש ליחידות דיור? אם כן אני צריכה אישורים כדי לממש את זה או שאפשר פשוט לבנות?

    תודה

    • מאת ד"ר שי שגב‏:

      שלום וברכה, ההוראה מתייחסת למגרשים המיועדים לבניה רוויה ולכן כנראה שאינה רלוונטית עבורכם. אבל מומלץ לבדוק מול האדריכל שלכם.. בהצלחה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

עזרו לנו למנוע ספאם בבקשה: * נא לרענן את מנגנון מניעת הספאם