כשלים בתכנון טיול מאורגן

trips_mazpen_2183כשלים בתכנון טיול מאורגן | שי שגב

בשנים האחרונות חלה עליה תלולה הן בתלונות והן בתביעות של צרכנים בגין כשלים שונים ומשונים שאירעו בטיול מאורגן, למשל, בין היתר:

  • סטיה מהמסלול המתוכנן, כמו ביטול טיסות פנים, או השמטת אתרים מהמסלול וכדומה.
  • עיכובים ותקלות שונות שגרמו להחמצה של אתרים במסלול.
  • איכות ירודה של השירות, כמו מלון ברמה נמוכה יותר, איכות האוכל וכדומה.
  • כשלים בטיולים של שומרי מסורת.
  • אבדן מזוודות, החמצת טיסות, נזקי גוף ועוד.
  • איכות ירודה של ההדרכה.
  • כשלים בתכנון המסלול מראש כך שהמסלול בלתי אפשרי, לא הגיוני, ארוך ומייגע לחינם וכו'.
  • איכות ירודה של השירות מצד החברה המארגנת ואי מתן פתרונות לבעיות המתעוררות בטיול.

במאמר הקרוב נתייחס לנקודה של כשלים בתכנון הטיול המאורגן. אם טרם קראתם את המאמר הראשי, אנו ממליצים להתחיל ממנו.

נקודה זו עשויה לעלות יחד עם נקודות נוספות, קרי כשלים ברמת ההדרכה, בביצוע התוכנית ועוד, ועשויה לעלות גם בפני עצמה, קרי תוכנית שתוכננה באופן רשלני, ובוצעה, אולם גרמה לעגמת נפש, בשל איכות הטיול המאורגן, כנובע מהכשלים האמורים.

תכנון של טיול מאורגן

נקודת המוצא של מטיילים, הבוחרים בטיול מאורגן, שהינו כמובן יקר יותר בשל עלויות הארגון, הינה שהם לא מכירים את המקום אליו נוסעים, אינם מעוניינים לטפל בכל הביורוקרטיה ותכנון הטיול, וכמובן אינם יודעים להתמצא במקום. הם סומכים על מארגני הטיול שיידעו לבחור להם מסלול מרתק וחווייתי, שיידעו מהן שעות הפעילות, התנאים השונים לכניסה לאתרים, זמני העומס וכדומה, שיכירו מקומות מיוחדים, שאנשים רגילים לא היו מכירים אותם ולא היו מגיעים אליהם, וכדומה. יש לדעת כמה זמן להקדיש לכל אתר, וזמני ההסעה, והשעות הנוחות, שלא יהיה חם מדי או קר מדי, ועוד. יש למצוא מלונות ראויים שיעצימו את החוויה, הן מבחינת נוחות, הן מבחינה קולינרית ועוד. מתכנן מסלולים מקצועי אמור להכיר את המקום ואת כל ההיבטים האמורים, על מנת לתכנן מסלול אופטימלי. למרבה הצער אין המצב כך וטיולים רבים נכשלים בשל תכנון לקוי.

מרכזיות תפקיד התכנון המוקדם של המסלול, הינה דבר ברור וידוע, וחברות תיירות רבות מתגאות במסלולים המוקפדים שלהם, ואשר לבטח יהפכו את הטיול לחוויה בלתי נשכחת, למשל:

רימון טיולים כותבת כך באתר שלה:

"טיול בלתי נשכח בחו"ל הוא טיול המאפשר לכם לחוות, להתרגש, לטעום ולגלות את כל מה שיש למקום להציע, מבלי לבזבז זמן מיותר על התמצאות והתארגנות. ברימון טיולים תמצאו טיולים מאורגנים למגוון יעדים, שתוכננו במיוחד כדי להעניק לכם את החוויה המושלמת…."

נתור מסבירה למה יש לבחור בה:

כדי שטיול מאורגן יצליח, שהנוסעים יהיו מרוצים ושהמחיר יעניק תמורה מלאה, צריך לבדוק היטב את המוניטין ומהימנות החברה ואת רמת השירותים התיירותיים הכלולים.

בטיול מאורגן חשוב לבדוק את הכניסות והביקורים לאתרים ולאטרקציות במהלך הטיול המאורגן, לסוג האירוח (א. בוקר / חצי פנסיון / תוספת ארוחות חמות), למלונות במהלך השהייה, וגם למדריך שילווה אתכם במהלך הטיול המאורגן.

הטיולים המאורגנים של נתור מלאים ועשירים באטרקציות תיירותיות, בביקורים ובכניסות לאתרים. מרבית מהטיולים המאורגנים תוכננו ללא סיורי בחירה וללא ימים חופשיים, עובדה החוסכת הוצאות נוספות ובלתי מתוכננות במהלך הטיול המאורגן.

גם אופיר טורס מבטיחה, כי –

"המסלולים המוצעים מותאמים לקבוצות וכוללים את מיטב האתרים ביעד הנסיעה."

הבחנה בין תכנון לקוי לבין ביצוע לקוי

יש להבחין בין מצב שבו המסלול תוכנן בקפידה אולם הביצוע היה לקוי. במקרה האחרון השאלה המתעוררת הינה האם ועד כמה אחראית החברה המארגנת לליקויים האמורים, למשל – האם מדובר בליקויים לא צפויים, האם מדובר בליקויים מהותיים, עד כמה פגמו בטיול וכדומה. כאשר אנו עוסקים במצב של תכנון לקוי אנו עוסקים בנקודות אחרות, לדוגמה:

  • מתכנן הטיול לא בדק נתונים מהותיים שיש לבדוק על מנת לממש את הטיול, כמו שעות כניסה, לוח זמנים לביקור באתר וכמה זמן יש להיות בו, לא בדק שעות עומס ואפשרויות למימוש הטיול, לא בדק האם מדובר באתר עונתי, הפתוח באותה תקופה וכדומה. בשל העדר בדיקות כאמור נגרמה החמצה של כניסה לאתרים. במצב כזה לדעתי אין מקום להתחשב בשאלה האם מדובר בליקוי קל אם לאו, מכיוון שמלכתחילה הליקוי מובנה בתכנון והיה צפוי.
  • מתכנן הטיול לא התחשב בהעמסה מיותרת על המטיילים, לדוגמא בזבוז של ימים על נסיעות ארוכות באוטובוסים, בין מטעמי חיסכון ובין מטעמים של היעדר תאום מספק בכניסה לאתרים והצורך לנסוע ללון ביעד הבא, ולחזור בבוקר.
  • מתכנן הטיול לא התחשב בהעמסה כספית מיותרת על המטיילים ונתן להם יותר ימים חופשיים, שהמטיילים מסתובבים לחינם ומבזבזים כסף, או אתרי רשות במסלול, שיש לשלם עבורם תשלום נוסף וכו'. מטיילים שמשלמים הרבה כסף לטיול מאורגן רוצים לדעת שלא יהיו להם הוצאות רבות נוספות.
  • המדובר בטיול מסורת ומתכנן הטיול לא התחשב בשיקולים הנובעים מכך, כמו הרכב הסיורים והטיולים בשבתות ובימי שישי, שיקולים של כשרות האוכל וכדומה.
  • כמובן שחובה לבחור מדריך מתאים, אשר יוכל לממש את המסלול בצורה האופטימלית.

מקרים שהתעוררו בפסיקה

במהלך השנים ניתן לראות מספר פסקי דין העוסקים בשאלה זו של תכנון הטיול. נביא להלן מקצת מדברי בית המשפט בנושא זה.

תק (קריות) 1756/06 רותי כהן נ' אופיר טורס בע"מ (2007).

  • התנאים הפיזיים היו קשים.
  • היה צורך להציע למטיילים אופציות אחרות, גם אם הן יותר יקרות
  • הטיול תוכנן כך שהמטיילים יוכלו לראות את הקרנבל, ובסוף לא ראו אותו

"נראה מתוך הנתונים המוצגים לתיק ביהמ"ש כי הנתבעת בנתה עבור התובעים מסלול טיול בצ'ילה המכיל אתרים תיירותיים מקובלים בין סוכנויות הנסיעות.

דא עקא שתלונות התובעים נסובו סביב התנאים הפיזיים הקשים אשר נלוו למסלול הטיול מבחינת אמצעי התעבורה, הלינה והקשיים הביורוקרטיים של הרשויות המקומיות, תנאים אשר הפכו את הטיול למסע תלאות. בעניין זה נבחנת מומחיותה של סוכנות הנסיעות ואף שנכון הוא כי גם בעניין זה מעורבים גורמים סובייקטיביים, הרי מתארים התובעים קשיים פיזיים במישור העובדתי שלגביהם מאשרת גם הנתבעת במשתמע כי יתכן שניתן היה למצוא פתרונות טובים יותר…

… במעבר מארגנטינה לצ'ילה מצאו עצמם התובעים נאלצים לעבור ממעבורות לאוטובוסים שלוש פעמים ומגבול צ'ילה פעמיים נוספות כאשר מדובר במסלול אותו החלו התובעים בשעה 06.45 בבוקר וסיימו בשעה 22.00 בלילה כאשר חלק ניכר מן הזמן בוזבז על נסיעות, חלקן ברכב שטח שנסע בדרכי עפר, סלעים ואבנים וכאשר המעבר במסוף הגבול הארגנטיני ולאחר מכן במסוף הגבול הצ'יליאני כרוכים בהחתמת דרכונים וזיהוי מזוודות באופן שמרבית הזמן באותו יום של מעבר לא נוצל לבילוי תיירותי אלא לסידורי מעבר וסידורים מנהליים מתישים.

… מתברר שיש אלטרנטיבה קלה ונוחה ולגבי אלטרנטיבה זו מסבירה הנתבעת באופן כללי כי עלותה גבוהה יותר ואילו התובעים חפצו כל העת להוזיל את עלות הטיול. עם זאת נראה שהתובעים לא קיבלו הסבר לגבי כל אחת מן החלופות ומה המשמעות של בחירה בחלופה זו או אחרת.

… אין למעשה מחלוקת בין הצדדים שמסלול הטיול אשר נבחר עבור התובעים מצריך נסיעות ממושכות ומתישות. אלא שלדעת הנתבעת חייבים היו התובעים לערוך בירורים בעצמם ולבדוק בדקדקנות את מסלול הטיול טרם מתן אישורם.

נראה לי כי כאשר מדובר במסלול טיול ארוך בארץ זרה ומסלול הטיול כרוך בנסיעות ממושכות ומעייפות, חלקן בדרכים קשות ובמטיילים מבוגרים יחסית, מחובתה של סוכנות הנסיעות להסביר ללקוחות במה דברים אמורים ולהתריע בפניהם ולו באופן כללי  מהם הקשיים בפניהם הם ניצבים. בפרט כך הוא כאשר ניתן לצמצם קשיים אלה על ידי בחירה באלטרנטיבות. לא נטען וככל הנראה לא הוסבר לתובעים באופן ספציפי מסלול הטיול ולא הוצבו בפניהם האלטרנטיבות על מנת להקל עליהם להתמודד עם אותם קשיים. הרי לצורך כך משליך המטייל את יהבו על סוכנות הנסיעות כמומחית לארגון הטיול.  יש לזכור כי התובעים שילמו עבור הטיול מחיר יקר מאוד. גם כאשר מביאים בחשבון את המרכיב הסובייקטיבי בהנאתו של מטייל ממסלול נבחר ואת חובתו להתעניין בקשר למסלול הטיול, עדיין ניתן להתרשם מן הנתונים המוצגים  כי התובעים לא הוכנו לקראת הצפוי ובסופו של דבר סבלו חלק ניכר מן הזמן בעת הטיול בצ'ילה, סבל אשר ניתן היה לחסוך אילו נבחרו האלטרנטיבות הנכונות הן מבחינת אמצעי התעבורה והן מבחינת מקומות הלינה.

אשר לטיול בברזיל – הנתבעת איננה מתמודדת עם טענת התובעים כי קיבלו נתון שגוי לפיו יתקיים הקרנבל בריו בתאריכים 27 ו – 28 בפברואר ומצעד המנצחות יתקיים בסוף הקרנבל. לוח הזמנים תוכנן כך שהתובעים יוכלו לממש את רצונם העז לצפות בקרנבל ובמצעד המנצחות ובפועל לא זכו לראות לא את הקרנבל ולא את מצעד המנצחות, ארועים שבעבורם תוכנן הטיול כולו.

נראה לי כי הנתבעת לא מילאה את חובתה כלפי התובעים לארגן עבורם חבילת תיור באופן מדוקדק כך שכל פרטי הטיול יהיו בידיעת התובעים על מנת שיוכלו לשקול באופן מושכל היכן ברצונם לשהות, כיצד ברצונם להגיע מנקודה פלונית לנקודה אלמונית, על איזה אתר כדאי לוותר, מהו לוח הזמנים המדויק של הארועים בברזיל וכיצד ניתן לתאם בין האפשרויות הכספיות של התובעים לבין רצונם להשתתף באירועים מסוימים… "

ת.א (י-ם) 165/88 דהן אאידה ואח' נ. זאב רפאל  

  • החובה לבחור את השירותים המתאימים ושאר האמצעים על מנת שהטיול יקויים במועדים וברמה שעליהם התחייב מארגן הטיול

"הנתבע הוא סוכן נסיעות. אני מוכן "להדביק" לו תואר נוסף המיטיב עם התובעים, הוא התואר של מארגן הטיול בתור שכזה, מוטל עליו לבחור את השירותים ושאר האמצעים הדרושים כדי שהטיול יקויים במועדים עליהם התחייב וברמה עליה התחייב. משבחר בשירותים ואם בחר בהם במיומנות ראויה אין הוא אחראי לשיבושים שחלו, אם חלו ושאותם לא ניתן היה ולא צריך היה לצפות…"

תק (נת') 11168-10-12 זאב מרק נ' אופקים טיולים מאורגנים 2009 בע"מ (2013)

  • תלונות על נסיעות מתישות של 12 שעות ויותר בשל שינוי יעדי נחיתה ובהמשך שעות ארוכות של נסיעות.
  • ביטולי ביקורים בשל תכנון זמנים לקוי.
  • אי הקצאת זמנים נכונה לביקורים באתרים.
  • הגעה לאתרים בזמן שלא מאפשר ביקור כראוי או בכלל (הגעה בסמוך לשעת הסגירה).
  • שינוי המסלול מכיוון שמתברר שאתר מסוים סגור ביום שבו תוכנן הסיור בו.
  • שובץ ברגע האחרון מדריך שלא מכיר את הקבוצה או את המסלול.
  • הוכח חוסר סדר וארגון אצל החברה הנתבעת.
  • חוסר תקשור בין המדריך לבין הנהג, שגרם למתחים.

"לא סביר בעיני שמדריכי הטיול אותו ארגנה הנתבעת לא יוכלו לתקשר עם נהג אוטובוס המוביל קבוצת מטיילים שבאחריותם והזדקקו לתרגום של אחת המטיילות. היה מקום שהנתבעת תדאג מראש ותוודא עם קבלן המשנה עמו התקשרה, קיום תקשורת סבירה בינו לבין מדריכיה, בפרט כשמדובר בטיול משפחות שיכול ויעלו בו צרכים מיוחדים של הנוסעים במהלך הנסיעה."

"לא יכולה להיות מחלוקת כי במקרה דנא תכנון הטיול לקה בפגמים. הנתבעת הודתה כי ביום שבו תוכנן ביקור במוזיאון "מרצדס", היה המוזיאון סגור לקהל. זהו כשל מהותי בתכנון הטיול על ידי הנתבעת. מטייל הבוחר להצטרף לטיול חברה מאורגן, אינו צריך לעסוק בפרטי האתרים הכלולים בו, לרבות עלות הכניסה לאותם אתרים, ימי ושעות פתיחתם וכיוצ"ב. לשם כך הוא משלם ממיטב כספו בהצטרף לטיול מאורגן מראש על ידי חברת טיולים, שהיא האחראית לעמוד בהתחייבויותיה לביקורים באתרים שמנתה במסלול הטיול. היה מקום שהנתבעת תבדוק ותוודא בעת תכנון הטיול, חודשים מראש, את ימי ושעות פתיחת האתרים לקהל ואף תתעדכן בכל שינוי גם מספר ימים לפני יציאת הטיול, על מנת למנוע שיבושים. בפועל, במקרה דנא, בזכות עירנות המטיילים, התברר כי המוזיאון סגור במועד המיועד כך שהביקור בו התווסף "ברגע האחרון", יום קודם, מה שגרם לביקור מקוצר, בן פחות משעה. מובן שהדבר גרם להפסד ממשי של הנאה סבירה מהמוזיאון ומחייב פיצוי לתובעים.

התכנון הלקוי משתקף גם ביום שתוכנן לביקור בבאדן – באדן ובהיידלברג. מלכתחילה, תוכנן הביקור בהיידלברג בשעות הבוקר ולאחריו הביקור בבאדן-באדן. מובן, כי היה על הנתבעת לדעת מראש שלא ניתן להגיע לאתר הארמון בהיידלברג לפני 12:00 ולפיכך היה מקום לקבוע מראש את הביקור שם לשעות מאוחרות יותר. בפועל, משום מה לא התבצע הטיול בהיידלברג אשר נכלל בתכנית הטיול, הגם שהנתבעת הודתה כי הנוסעים לא חתמו על טופס ויתור על ביקור במקום, וחרף הנחיות המנכ"ל למדריכים לבצע את תכנית הטיול כמפורט במקור."

"…. אין בידי לקבל איפוא, בנסיבות האמורות, את טענת הנתבעת כי הוקצה זמן מספיק לביקור באותו אתר, ומכל מקום ברור כי יתרת היום לא נוצלה לביקור במקום אחר…"

תק (ב"ש) 8616-11-12 אורי מאיר נ' רימון טיולים בע"מ (2013)

  • בעת תכנון הטיול החובה לקחת מקדמי זמן מתאימים
  • לעתים התקלות, במיוחד בהצטברן, מעידות על תכנון לקוי
  • בעת הכנת המסלול החובה לעדכן את המטיילים באופי הסיור בכל מקום וכו'

"12.      לאחר ששמעתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי מחד גיסא, כאשר מדובר בטיול שמתמשך 24 ימים על פני היבשת כולה, כולל גם טיסות פנימיות ונסיעות ארוכות ממקום למקום באוטובוסים, עלולות להתרחש תקלות בלתי צפויות. דא עקא, שעל מי שמתכנן טיול כזה והנתבעת עוסקת בארגון טיולים שנים רבות ויש לה ניסיון, בתכנון של טיול מסוג זה, יש לקחת בחשבון מקדמי ביטחון של זמן, שצופים אפשרות של תקלות בלתי צפויות, כמו למשל, איחורים בטיסות, אי הגעה למקומות מסויימים עקב תיקונים בכביש וכיוצ"ב.

  1. בעניינו של הטיול נשוא התביעה היה אוסף של תקלות שהתרחשו כמפורט בכתב התביעה ושבהצטרפן יחדיו מעידות על בעייתיות בתכנון הטיול ע"י הנתבעת. לא רק זאת, אני סבורה שעל הנתבעת להבהיר טוב יותר, בתכנית הטיול, את האופן שבו יבוצע הביקור באתרים מסויימים כדי שניתן יהא להבין שמדובר, למשל, רק בסיור באמצעות אוטובוס ולא סיור רגלי, וכן שיש אפשרות שיהיו תקלות עקב מקרים בלתי צפויים. כל הדברים האלה אמורים להיות מודעים מראש למטיילים ולא די בכך, שהדברים רשומים בארגון הטיול, שכן לא תמיד הפרטים מופיעים בצורה ברורה ומובנת.

תא (י-ם) 2579/02 אילנה חן נ' אופיר טורס בע"מ (2004)

  • המלון שהגיעו אליו היה בשיפוצים נרחבים ולא יכלו ליהנות ממנו
  1. ברוח הדברים דלעיל, ובהתאם לפסק הדין בעניין אאידה דהן, קבעה הפסיקה כי סוכן נסיעות הוא רשלן אם לא טרח לברר, בזהירות סבירה, מה מצבו של המלון אליו הוא "שולח" את לקוחותיו (ת.א. 10400/98 ביקל נ' אל על (לא פורסם) – צוטט בת.ק. 11072/97 פלדמן  נ' חברת השטיח המעופף בע"מ אשר צורף לסיכומי הנתבעת).נ

            כמו כן, הטילה הפסיקה אחריות על סוכן נסיעות במקרים בהם התקיימו שיפוצים נרחבים במלון שהוזמן עבור הלקוחות. (ת.א. (י-ם) 25097/98 אברהם רוט  נ' נתור איחוד סוכניות לתיירות בע"מ,  פורסם בנבו – המאגר המשפטי הישראלי, וכן – ת.ק. (ת"א) 2689/02 זיו מגי נ' עידו נסיעות ותיירות בע"מ, פורסם בנבו – המאגר המשפטי הישראלי).

… לא מדובר בתקלות בלתי צפויות בעליל כגון תקלה במעלית, שבירת כיסא, או חדר מלוכלך, כנזכר בפסקי הדין שהובאו על ידי הנתבעת. מדובר באירוע מתוכנן של שיפוצים שהיה על הנתבעת לצפותו, ומשלא עשתה את שנדרש ממנה כדי לוודא שהמלון אינו בשיפוצים, מוטלת עליה האחריות לפיצוי התובעים. בהקשר זה אעיר, כי אין מבחינתי חשיבות לשאלה האם הנתבעת קבלה הודעה מהמלון על השיפוצים או לא, שכן גם בהנחה שהודעה כאמור לא התקבלה אצלה אין בכך כדי לגרוע מחובתה של הנתבעת כלפי התובעים, אלא כדי לבסס, אולי, עילת תביעה של הנתבעת נגד המלון."

ת"א (ת"א) 52167/99 ציונה הורנשטיין ואח' נ' אופיר טורס בע"מ (2001)

  • סוכן נסיעות אמור לברר לאן הוא שולח את הלקוח שלו

"חובה על סוכן נסיעות לברר בצורה מדוייקת לאן הוא שולח את לקוחו, וכי… כמו כן, "חובתו של סוכן נסיעות לברר ולו באופן שטחי את רמת המלון, בטרם הוא משגר אליו לקוח… מחובתו של סוכן נסיעות להבהיר ללקוח, האם אותם פינוקים כלולים במחיר הבסיסי של החבילה, או שיידרש תשלום נוסף עבורם… בהנחה שסוכן נסיעות אינו יודע, או אינו בטוח, מחובתו לברר זאת עם מציע חבילת הנופש, בטרם ימכור את החבילה ללקוח. כל התנהגות אחרת, היא בחזקת הטעיה."

התוצאה המשפטית

התרשלות בתכנון מסלול כראוי הינה הפרת הסכם. הנחת המוצא הינה כי מארגן הטיול הינו בעל המקצוע והמומחה בעיסוקו ועל כן יקפיד על רמת מקצועיות נאותה בתכנון הטיול. היעדר תכנון כאמור מהווה הפרה של ההסכם.

יחד עם זאת, כמקובל בכל התחום הנדון, יש משמעות לשאלה עד כמה גדולה ההתרשלות, עד כמה היא השפיעה על ההנאה מהטיול (והיעדרה) ועל כשלונו של הטיול וכדומה.

יש להניח, כי הפרת הסכם בהתרשלות בעריכת מסלול שגרמה לכך שהמטיילים החמיצו אתרים שהובטחו להם, תזכה את המטיילים הן בפיצוי כספי על אי מתן התמורה הספציפית (אתרים שלא ביקרו בהם) והן בגין עגמת נפש.

פורסם בקטגוריה כללי | עם התגים , , , , , , | כתיבת תגובה

אחריותו של המדריך בטיול מאורגן

Much more inventive than the average tour guide, Abbie illustrates his talks with photos of the area.

בשנים האחרונות חלה עליה תלולה הן בתלונות והן בתביעות של צרכנים בגין כשלים שונים ומשונים שאירעו בטיול מאורגן, למשל, בין היתר:

  • סטיה מהמסלול המתוכנן, כמו ביטול טיסות פנים, או השמטת אתרים מהמסלול וכדומה.
  • עיכובים ותקלות שונות שגרמו להחמצה של אתרים במסלול.
  • איכות ירודה של השירות, כמו מלון ברמה נמוכה יותר, איכות האוכל וכדומה.
  • כשלים בטיולים של שומרי מסורת.
  • אבדן מזוודות, החמצת טיסות, נזקי גוף ועוד.
  • איכות ירודה של ההדרכה.
  • כשלים בתכנון המסלול מראש כך שהמסלול בלתי אפשרי, לא הגיוני, ארוך ומייגע לחינם וכו'.
  • איכות ירודה של השירות מצד החברה המארגנת ואי מתן פתרונות לבעיות המתעוררות בטיול.

במאמר הקרוב נתייחס לנקודה של ההדרכה בטיול ולאחריותו של המארגן בגין עובדה זו. אם טרם קראתם את המאמר הראשי, אנו ממליצים להתחיל ממנו.

נקודה זו עשויה לעלות יחד עם נקודות נוספות, קרי כשלים בתכנון הטיול, עיכובים בביצוע המסלול, במשולב עם רמת הדרכה ירודה (לעתים הדבר נובע מאיכותו של המדריך ולעתים אינה קשורה אליו ישירות), ועשויה לעלות בפני עצמה, קרי המסלול תוכנן כראוי, והמטיילים ביקרו בכל האתרים וגם רמת האוכל היתה סבירה, אולם המדריך לא פתח את הפה, לא הסביר מאומה, לא גיבש את הקבוצה, והטיול היה להם כטיול ללא הדרכה. האם המטילים זכאים לפיצוי בגין כך?

תפקידו המרכזי של המדריך בטיול מאורגן – הפן של חברות הטיולים

נקודת המוצא של מטיילים, הבוחרים בטיול מאורגן, שהינו כמובן יקר יותר בשל עלויות הארגון, הינה שהם לא מכירים את המקום אליו נוסעים, אינם מעוניינים לטפל בכל הבירוקרטיה ותכנון הטיול, וכמובן אינם יודעים להתמצא במקום ומעוניינים שיהיה מי שיפיח חיים בטיול, שיהפוך את הפוטנציאל למציאות – שיעבור איתם את המסלול, ידאג שהמטיילים יגיעו לכל המקומות, יסביר להם מה הם רואים, יגבש את הקבוצה, יקדים ויתן מענה לכל תקלה העלולה להתעורר, וכמובן שיטפל בכל תקלה שהתעוררה, כל זאת כמובן בהינתן שטיולים מאורגנים, הכרוכים בשהיה במדינה זרה, והתלויים בספקים שונים, עלולים להשתבש והמדריך הוא בין היתר נציג החברה על מנת לוודא ששיבושים אלה יהיו מינימליים.

מרכזיות תפקידו של המדריך הינה דבר ברור וידוע, וחברות תיירות רבותמתגאות במדריכים המעולים שיש להם, ואשר לבטח יהפכו את הטיול לחוויה בלתי נשכחת, למשל:

רימון טיולים כותבת כך באתר שלה:

"לב לבו של כל טיול מאורגן הוא מדריך הטיול. מדריך איכותי הוא מדריך שיודע לחבר את המטיילים אל ההיסטוריה, הטעמים, הצבעים והמנהגים של המקום, כך שכל טיול הופך לחוויה תרבותית מסעירה ומרתקת.

צוות המדריכים של רימון טיולים מונה את המדריכים הטובים והמנוסים ביותר, שנבחרו בקפידה ועוברים הכשרה מתמדת. כל אחד ממדריכנו נבחר בזכות האהבה העמוקה שלו למקצוע, ובזכות היכולת שלו להעניק למטיילים מהידע והניסיון שצבר, על מנת ליצור חווית טיול מעשירה.

לכל אחד ממדריכנו השכלה ותחומי עניין ייחודיים משלו, אך לכולם משותפת התשוקה להדריך ולהעניק למטיילנו חוויה בלתי נשכחת.

בעמוד זה תוכלו להכיר את המדריכים שלנו מקרוב, להתרשם מהשכלתם ומניסיונם וממכתבים של לקוחות מרוצים.

נתור מסבירה למה יש לבחור בה:

בגלל הניסיון, בגלל המומחיות בטיולים מאורגנים איכותיים, בגלל מגוון הטיולים המאורגנים שלנו והמסלולים המרתקים, בזכות צוות המדריכים הנחשב למוביל בענף, וגם כי בנתור פשוט רואים יותר!

אחד היתרונות של טיול מאורגן, על פי איסתא, הוא –

  -הדרכה מקצועית של מדריך טיולים – דבר המאפשר לכם ליהנות מחוויה מעשירה יותר במהלך החופשה שלכם.

גם אופיר טורס מבטיחה, כי –

"את הטיולים מלווים מדריכים מקצועיים בעלי וותק וניסיון רב."

וכך גם ארקיע

צוות מדריכים מיומן שילווה אותך לכל מקום ואתר, מהסמטאות הכי יפות ועד האתרים שאסור להפסיד- טיול שהוא כולו חוויה מרתקת שתשאיר לך טעם של עוד וזכרונות בלתי נשכחים.

ונסיים בחברת הטיולים מילניום

טיולים מאורגנים במילניום מאופיינים בהדרכות והארגון שלהם, ובהקפדה על איכות היעדים והבילוי של הקבוצות שלנו בטיולים המאורגנים.

אנו בטיולי מילניום – טיולים ותיירות בע"מ, מאמינים כי המדריכים שלנו הם הפנים של החברה. הם השגרירים שלנו ברחבי העולם מול נציגויות זרות, מול תושבים מקומיים, מול תיירים נוספים, מול ספקים ובעיקר מולכם.

מהסיבה הזו הורכבה בקפידה נבחרת מנצחת של פאזל אנושי איכותי של מדריכי טיולים מאורגנים בעלי וותק וניסיון עשיר, העומדת בקריטריונים הגבוהים שמציבה החברה לעצמה: מקצועיות, ידע, ניסיון, הכרת השטח, יכולת התמודדות במצבים שונים, כושר הסתגלות, כושר מנהיגות, יחסי אנוש טובים, רוגע והיכרות בין תחומית מעמיקה ורחבה הם רק חלק מהפרמטרים המקצועיים המאפיינים את המדריכים שלנו לטיולים מאורגנים.

רובם, יש לציין, חוו את היעדים אליהם הם מגיעים עימכם במלוא עוצמתם אם בטיול ממושך או במגורים במקום או בהדרכות חוזרות של טיולים מאורגנים ולכן הם שולטים ברזי השפה המקומית, במנהגים, בהיסטוריה ובאורח החיים של תושבי המקום.

בחרנו את המדריכים שלנו ליעד הטיול המאורגן שלכם כדי להשרות עליכם אוירה בטוחה ונעימה במהלך הטיול. אנו בטוחים כי יחד עם ההנאה תחזרו נשכרים בידע רחב מהיעד המטויל.

חברת מילניום גאה בכל אחד ממדריכי הטיולים שלה המביאים עימם ערך מוסף לטיול: כריזמה, אהבת מקצוע, טוב לב, אנושיות, שמחת חיים ואהבת אדם הם רק דוגמאות מועטות לכך והם אלו המעניקים לטיול את הייחודיות וההנאה שלכם, את החווייה המדהימה של הטיול הבא שלכם."

תפקידו המרכזי של המדריך בטיול מאורגן – הפן של בית המשפט

בשנים האחרונות ניתנו מספר פסקי דין שעסקו בתלונות על איכות ההדרכה ורמתה. נביא להלן מקצת מדברי בית המשפט בנושא זה.

פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (השופטת חנה פלינר) בתיק א  020410/08 גלדור חיים ו-36 אח' נ' פגסוס תיירות ונסיעות בע"מ (ניתן בתאריך 23.6.2009). וכך כותב בית המשפט (סעיף 18 לפסק הדין):

"…דומני שלא יכולה להיות מחלוקת בדבר המשקל הרב שיש למדריך בטיול מאורגן. המדtour2ריך משול לרועה של העדר; הוא זה שמדריך, מכוון, מארגן, מרצה. המדריך הוא זה שמספק את הידע וחומר הרקע הדרוש לביקור בכל אתר ואתר; המדריך הוא זה שאמור להכיר את האתרים גם מהפן הלוגיסטי, דהיינו כיצד יש להגיע לאתר, מהן השעות המתאימות לביקור, מהו הלבוש הראוי באותו אתר. אין ספק כי נוסע שבוחר להשתתף בטיול מאורגן, מעוניין להסיר מעצמו את הצורך בהכנת מסלול הטיול, לימוד החומר הקשור אליו וליהנות מהערך המוסף שנותן המדריך. סבורני שהנתבעת היטיבה לתאר את תפקיד המדריך בטיול, בפרסומיה היא: "מדריכנו חיים ונושמים את היעדים…לכל טיול השתדלנו להתאים את המדריך המתאים ביותר, ידען וחברמן כאחד. רק הטובים ביותר מדריכים אצלנו – נבחרת זו היא מקור הגאווה שלנו" (הדגשות שלי, ראה נספח ד' לכתב התביעה)."

פסק דינו של בית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב (השופטת לימור רייך) בת"ק 55896-03-11 נירה הרץ נ' פגסוס תיירות בע"מ (מיום 18.8.2011), במהלך החלטתו הארוכה כותב בית המשפט את הדברים הבאים:

"מי שאמון על ביצועה של התוכנית היה לא אחר מאשר המדריך, משה וזאת לא עלה בידו בכל שלב שהוא למן תחילתו של הטיול ועד לסופו, אשר כלל בין היתר את העדר חלוקת המשובים והעדרהתייצבותו לעימות ולמעלה מכך לדיון שכל כולו מפנה אצבע מאשימה אליו, לו גם על מנת להתנצל לפני החבורה שנטלה חלק בטיול מאורגן שעליו הוא אמור היה לפקד, מבלי שנחל הצלחה יתרה.

… עסקינן בטיול ארוך ויקר, בחירת מדריך הינה חלק מהמהות שניצבת מאחורי טיול מאורגן, פיצוי הולם היה משנה את כל התמונה….

… נקודת המוצא של הנתבעת צריכה להיות שפניה, הם בהכרח פני המדריכים שלה, הנושאים את הדגל ומקצועיותם נבחנת באמצעות סקר שביעות רצונם של הלקוחות, כמו גם המשוב שאין מחלוקת שלא חולק בטיול שלפני, כמי שדואגת לבחון ולהעניק לטיולים את מיטב המדריכים, ללא כל דופי שאם לא כן , פיספסה הנתבעת את המטרה בטיול המאורגן ואת הטעם שאמור טיול מהסוג הזה להותיר אצל ציבור הלקוחות, אותו טעם של עוד… שלא הותיר הטיול דנן ועשה את ההפך.031shuttertours

… הטיול יכול היה להיות "מושלם" אלמלא התנהלותו של המדריך, אשר היה עסוק בלנמנם מרבית שהותו במקום להדריך את הקבוצה, לדאוג לגיבושה ולהנחות אותה באתרים.

מדריך טוב בהחלט עושה את השינוי וההבדל בין טיול טוב לטיול מעולה שמעלה זיכרונות נעימים כאלה שאפשר להנחיל לדורות הבאים.

… ראוי להדגיש כי יש ליתן למדריך משקל ניכר בהגדרת הצלחתו של הטיול בסופו של דבר ודירוגו על ידי קהל הלקוחות, עליהם נמנים גם התובעים שלפני…

כעת נשאלת השאלה, כיצד ומהו סכום הפיצוי שעל ביהמ"ש לפסוק לטובת התובעים בגין אותו רכיב של עוגמת נפש שלעולם מצוי בשיקול דעתו של ביהמ"ש, כאשר

לא נעלמו מעיני ביהמ"ש הלכות ביחס לסוגיה שלפני , לרבות לעניין הפיצוי שנפסק בגין רכיב של עוגמת הנפש, כאשר אין מחלוקת לפיה התובעים יצאו לטיול המאורגן וכי זה בסופו של דבר, בוצע כמעט במלואו במובן של ההצעה שכללה את המפרט של הטיול , בבחינת " רשימת מכולת".

יחד עם זאת, כאמור לעיל התרשמתי באופן יוצא מגדר הרגיל ביחס לנפשות הפועלות והתובעים שהיו חלק מקבוצה של אנשים מבוגרים, "פנסיונרים", עם רוח ונפש צעירה ועם המון ניסיון חיים, כזה בעיקר שיודע להבליג וליהנות ממה שיש , להבדיל בין טפל ועיקר.

כל זאת, ללא כל קשר לטענה לפיה הנתבעת הפרה את ההסכם בכל הקשור במדריך שצוות לטיול שלהם, כאשר קונן בליבם החשד שהנתבעת אף היא הבינה מי הנפש הפועלת מולה ובחרה להורידו מהשיבוץ של אותו טיול בדיוק שאמור היה לצאת במהלך חודש מרץ באותה השנה וכשהתובעים הביעו את מורת רוחם, התנערה מאחריות.

ראוי להדגיש כי יש ליתן למדריך משקל ניכר בהגדרת הצלחתו של הטיול בסופו של דבר ודירוגו על ידי קהל הלקוחות, עליהם נמנים גם התובעים שלפני, בין היתר בדרך של בחינת המשוב אשר מחולק על ידי המדריכים בסופו של כל טיול מאורגן, כ"בדק בית" וסקר שבוחן את שביעות רצונם של הלקוחות, תוך שהנתבעת לוקחת בחשבון שיש סגנונות שונים של אנשים וטעם שונה לכל אחד, יש כאלה שמסתפקים בהסברים קצרים ויש המעדיפים כאלה המעמיקים , לא ניתן להשביע את רצונם של כולם כל הזמן, יש רמה מסוימת שמציבה לעצמה חברה כגודל החברה שלפנינו, אשר היא מוכנה להשלים איתה ככזו שעומדת בסטנדרט שהיא מציבה מדריך טיול מאורגן מביא עמו מטען של ידע , ניסיון שצבר את אופיו ואת מזגו האישי , לעיתים עליו להשתדל להתאים את עצמו לקבוצה, או לכל הפחות לרובה, גם אם הדבר כרוך מבחינתו במאמץ והשתדלות שהרי בסופו של דבר מדובר במקור פרנסתו, הוא זה שאמור להנחות את הקבוצה , לכוון אותה , להעביר את החומר הנלמד בצורה הטובה ביותר, לצורך כך עליו להכיר היטב את היעדים, כיצד להגיע אליהם, מהו קוד ההתנהגות באותם יעדים ועוד כהנה וכהנה , על מנת שייחשב כמי שביצע את תפקידו.

לא הרי מדריך שחי ונושם את התפקיד ואת המקום ויודע עליו את כל הסיפורים המעניינים כהרי מדריך שמבקש לעבור על היעדים כחלק מאותה רשימת מכולת, כשהוא פוסח על הסיפורים בבחינת תפסת מרובה לא תפסת.

אין המדובר ב "זוטי דברים" כפי שביקשה הנתבעת להציג את פני הדברים, בניגוד גtour-guide_1729839cמור לעדויות וההתנהלות של התובעים , להבדיל מהתנהלות המדריך מטעמם, אשר לכל אורכה זעקה ותמכה בטענות התובעים."

מהן חובותיו של המדריך?  

הבנו כי מדריך הטיול מהווה מרכיב חשוב ואף חיוני בהצלחתו. מהן חובותיו ומאפייניו של מדריך, כחלק מתכלית תפקידו האמור?

  • על מה התחייבה החברה המארגנת?

השאלה הראשונה שנשאל את עצמנו הינה האם החברה המארגנת פירטה בהסכם או במסלול הטיול את המאפיינים שיהיו למדריך. למשל, האם התחייבה שהמדריך יהיה זמין, או ממדריכי החברה, או מומחה לאיזור, בעל רקע אקדמי וכדומה (כך למשל פרסמה חברת נוה אקדמיה, בנוגע לטיול בן 30 יום לאוסטרליה – ת"א (תל-אביב-יפו) 37814-05-10 טובה אהרונוביץ  ואח' נ' נוה אקדמיה (2012). פירוט כאמור מהווה חלק מההסכם, ואי מילוי תנאים אלה מהווה את הפרתו.

בפרשת שני (ת"ק 16445-10-12 שני נ' ר.ת. דיסקברי טיול עולמי בע"מ (2013), קבע בית המשפט כדלקמן:

"תוכנית הסיורים שפורסמה ושאותה קיבלו הנוסעים ובגינה שולמה התמורה מהווה הסכם ברור ומפורט בין הצדדים ומכאן ציפיות הנוסעים לרמה גבוהה של הטיול, אשר אמורה לבוא לכלל ביטוי ברמתו האישית ובמקצועיותו של המדריך, היקף ידיעותיו ויכולת ההתנהלות והארגון שלו, דרך רמת בתי המלון, הספינה והביקור בכל האתרים שהובטחו."

יחד עם זאת, גם במצב בו אין התחייבות על איכותו של המדריך, הרי שההיגיון הישר וניסיון החיים מחייב כי כל מדריך יענה למספר דרישות מינימליות שיפורטו להלן.

  • הכרת המסלול ומתן הסברים

אחד מתפקידו המהותיים של מדריך הוא ליתן הסברים על האתרים שבהם מבקרים המטיילים. המדריך אמור להכיר את האתרים, ללוות את המטיילים באתרים, להסביר להם על האתרים, וכדומה. לשם כך המדריך אמור להכין את עצמו לפני הטיול, לרענן את זכרונו. החברה המארגנת את הטיול אמורה לבחור מדריך המומחה למסלול, להכירו וכדומה ולוודא שהכין את עצמו לפני הטיול.

ראו למשל עניין גלדור הנ"ל:

" בתום שמיעת העדויות השתכנעתי כי המדריך לא חי ונשם את היעד, בלשונה של הנתבעת; לא שוכנעתי כי המדריך היה האיש המדריך ביותר להדרכת טיול זה; לא הוצגו בפניי הנתונים ומערכת השיקולים לאורם נבחר המדריך ללוות טיול זה; סבורני כי המדריך, טוב ככל שיהיה בהדרכת מסלולים אחרים, נקרא לדגל ברגע האחרון, וזאת לנוכח העובדה שנפתחה קבוצה נוספת וכל המדריכים האחרים היו מן הסתם תפוסים. לפיכך, סבורני כי הנתבעת התרשלה בבחירת המדריך והפרה את המצגים שיצרה בפני הקבוצה עובר לטיול. הפרות אלו גרמו לנזק בלתי ממוני, ולמעשה מדובר בפיצוי בגין עוגמת נפש.

… בנוסף, לרושם הסובייקטיבי של הקבוצה בדבר חוסר ידע וחוסר התאמה למסלול, הצטרפו עובדות אובייקטיביות המלמדות על כך שהמדריך אינו מלווה קבוע קבוצות לארה"ב: מעדותו הוא הסתבר שהטיול האחרון אותו הדריך לארה"ב נעשה בשנת 2000, כשבע שנים לפני מועד הטיול (עמ' 55 שו' 21); הסתבר כי בדרך כלל מלווה המדריך טיולים מאורגנים למזרח טורקיה (ראה את המשובים אשר צורפו לתיק בית המשפט); הסתבר כי במועד הטיול לא נמנה המדריך עם קטגוריית המדריכים לארה"ב (עדות מירום בעמ' 44 שו' 24-26, עמ' 45 שו' 5); הסתבר כי הביקור האחרון של המדריך בארה"ב היה בשנת 2005, במסגרת פרטית משפחתית, ועל פי עדותו בקר רק בחלק מהמקומות שנזכרו במסלול (עדותו בעמ'61 שו' 25-26); הסתבר כי לאחר הטיול, לא המשיך המדריך ללוות טיולים לארה"ב (עדותו בעמ' 62 שו' 20).

… "מהמקובץ עד כה עולה שהנתבעת לא הצליחה להוכיח שהמדריך היה מתאים מלכתחילה להדרכה בארה"ב. בנוסף, גם לא הוכח בפניי שהמדריך הכין את עצמו כיאות להדרכת טיול זה, במיוחד כשמדובר ביעד בו לא הדריך מזה שבע שנים. מהראיות התברר כי שיבוץ המדריך לטיול נעשה שלושה שבועות לפני הטיול (עמ' 62 שו' 6); הסתבר כי המדריך לא ניהל את הפגישה המקדימה לטיול, … התברר מהראיות שהמדריך קיבל הדרכה לגבי היעד משני מדריכים אחרים של הנתבעת, מצקו ולהר, אך לא פירט ולא צירף לתצהירו את החומר ששימש אותו כהכנה לטיול… חומר הלימוד כאמור לא צורף לתצהיר; המדריכים שכביכול תדרכו את המדריך, מצקו ולהר, לא הובאו לעדות. האם די בהדרכה טלפונית כדי להתכונן לטיול שכזה? האין הרושם הכללי שמתקבל הוא שהמדריך נקרא לדגל על מנת "לסתום חור" שנוצר? האם הוא אכן היה המדריך המתאים ביותר ליעד? סבורני כי יש להשיב בשלילה לשאלה האחרונה ולכן מצאתי שטענות התובעים בנוגע למדריך, ויותר נכון לומר בקשר לשיבוצו להדרכה בטיול זה, מוצדקות המה."

גם בעניין אהרונוביץ הנ"ל חידד בית המשפט את הנקודה, כי לא די בכך שיהא זה מדריך מנוסה, אלא חובה שהוא יתמחה ביעד הספציפי שאותו הוא מדריך:

"הנתבעת שיווקה את הטיול כטיול גיאוגרפי ובפרסומיה הבטיחה "מדריכים מעולים מהשורה הראשונה". טיול גיאוגרפי הוא טיול בו ציפיות המטיילים להסברים גבוהות. אדם הבוחר לצאת לטיול מאורגן מצפה, שהמדריך יספק לו מידע אודות המקום בו הוא מבקר, מידע על הגיאוגרפיה של המקום, מידע על ההיסטוריה של המקום ועוד. שוכנעתי, שהמדריך לא סיפק את המידע לו ציפו התובעים ולא עמד בציפיותיהם. ….

נוכח כל האמור שוכנעתי, כי על אף שהנתבעת סיפקה למטיילים מדריך מנוסה בעל ותק של שנים רבות, המדריך עצמו לא היה בעל מומחיות ביחס לניו זילנד ולאוסטרליה, דבר אשר פגם באיכות ההדרכה."

טיול מאורגן אינו טיול מאורגן בלא מדריך שנכנס יחד עם הקבוצה לאתרים השונים ומסביר עליהם. יחד עם זאת, אין הנחיה כי מדריך אמור לתת הסברים ארוכים או מלומדים. יש מטיילים המעדיפים הסברים קצרים ויש מטיילים המעדיפים הסברים ארוכים ומעמיקים. כל מדריך מביא איתו את ניסיון חייו ואת השקפת עולמו, ואם בחר בהסברים קצרים, לא משום שאינו יודע את החומר, אלא משום שכך הוא סבור להעביר את החוויה בצורה הטובה ביותר, אין בכך משום הפרת החוזה. (ראו למשל תק (תא) 12188/02 צדקני מתי ואח' נ' דרך החופש בע"מ (לא פורסם), מפי כבוד השופטת טולקובסקי.). זאת ועוד, אין חובה על המדריך להעניק הסברים בכל אתר ואתר וכל נקודה ונקודה ודי בכך שהוא יהיה בעל ידע מקיף שיעשה מאמץ להעבירו לקבוצה (תק 40458-12-11 ילנה ברודסקי נגד ח.פ. פגסוס תיירות ונסיעות  (2012)).

אחריות נזיקית של המדריך לבדוק את המסלול קודם ליציאה לדרך

בסיכום פסק דין חשוב של בית המשפט בנוגע לנזק גוף שנגרם למטיילים קבע בית המשפט את הדברים הבאים (תא (ת"א) 33003-12-09   נורית אמיר נ' ספי בן יוסף). דברים אלה יש ליישם בשינויים המחוייבים גם על נזקי רכוש ועגמת נפש של המטיילים:

"הנתבע, מדריך טיולים ותיק, תכנן וארגן טיול בטורקיה. הנתבע פנה למטיילים והזמינם להשתתף בטיול. משנטל על עצמו את האחריות לארגון הטיול ולקביעת היעדים יצר מצג כלפי המטיילים כי בדק את היעדים ווידא מראש שהמסלולים מתאימים לרמתם של חברי הקבוצה. ואכן זו היתה גם ציפייתם של חברי הקבוצה ממנו. הנתבע יכול היה לברר את הפרטים בקלות רבה על ידי בדיקה במפה, בספרות מקצועית והתייעצות עם מדריכים שהיו במקום. בפועל לא ביצע כל בדיקה בנוגע למסלול בו נפגעה התובעת. הוא לא בירר פרטים על אורך המסלול, על משך הטיול בו או על רמת הקושי. הוא הוביל את המטיילים למסלול שאינו תואם את יכולותיהם, ללא ציוד וצידה מתאימים. בלי מידע מוקדם הוא גם לא יכול היה לגלות כי המדריך הטורקי אינו מכיר את המסלול או לקבל החלטה מושכלת אם ומתי להפסיק את הטיול ולהסתכן בעליה על קיר הקניון. בכל אלה התרשל הנתבע כלפי התובעת והתרשלותו נעשתה עוד בישראל, לפני היציאה לטורקיה."

ועוד נוסיף חלק מדבריו במהלך פסק הדין:

"הנתבע הוא שארגן את הטיול, הוא שפנה למטיילים והוא שבחר את היעדים, וחובת זהירות מינימאלית הנדרשת ממנו היא לברר מראש פרטים על יעדי הטיול, על דרגת הקושי של המסלולים ועל התאמתם לקבוצת המטיילים שהוביל. לצורך מילוי חובתו זו עומדים לרשותו אמצעי זהירות סבירים וזולים בדמותם של מפה טופוגרפית לבדיקת אורך המסלול והפרשי הגבהים, ספרות מקצועית, מאגרי מידע אלקטרוניים באינטרנט, ושיחה עם חברים למקצוע ועם גורמי מקצוע בטורקיה. כל אלה יכלו לספק לו מידע על אורך המסלול, על משך הטיול הצפוי, על רמת הקושי של המסלול, על הסכנות הצפויות למטיילים, על הציוד הנדרש וכיוצ"ב פרטים. ואכן זו הייתה גם ציפייתם הלגיטימית של המטיילים מהנתבע, כשזה פנה אליהם והזמין אותם לטיול."

  • הכרת השפה המדוברת ונוהלי המקום

מצופה ממדריך שיידע את שפת המקום, ויפגין יכולת תקשורת והתמצאות, ואת הנוהלים הסבירים הרלוונטיים. אלא אם כן מלווה את הטיול מדריך מקומי באופן צמוד. ישנם כמה וכמה פסקי דין שבהם הועלתה טענה נגד המדריך כי אינו שולט בשפה האנגלית וכי הדבר גרם לשיבושים במסלול הטיול.

  • זמינות ומתן מענה לצרכי המטיילים

מדריך אמור להיות זמין לחברי הקבוצה, בין בשלב הטיול עצמו ובין בכל הנוגע לאדמיניסטרציה. הוא נציג החברה לכל עניין ודבר. החברה מצויה בארץ, והמטיילים בחו"ל, והוא אמור לתת מענה לכל הבעיות המתעוררות במהלך הטיול. לשם כך המדריך אמור להיות זמין, להיות כתובת למטיילים. הוא אמור להיות קשוב ולכל הפחות להראות רצון טוב. כך, למשל, עולה הציפיה כי המדריך לא יילך לחדרו לישון, אם הוא לא מוודא שכל המטיילים קיבלו את חדרם במלון. עולה ציפיה כי מדריך לא יישב לאכול במסעדה, אם לא וידא שיש אוכל לכל המטיילים, וכדומה. הוא לא יכול להעדיף את טובתו ונוחיותיו על פני הנוחיות של המטיילים.

בפרשת הרץ הנ"ל אמר בית המשפט:

"כיצד אם כן, סבורה הנתבעת כי קיימה את התחייבותה וייחודה על פני חברות אחרות, כאשר המדריך מטעמה לא היה זמין כלל ועיקר במהלך כל הטיול,…?"

יחד עם זאת, אחריותו של המדריך בנושא זה אינה בלתי מוגבלת. כך למשל, במקרה אחד נפסק כי המדריך אינו אחראי לגניבה שאירעה, רק משום כך שלא הזהיר מראש את המטיילים בגין הסיכון לכך (תק 12188/02 צדקני נ' דרך החופש בע"מ (2003)).

  • גיבוש הקבוצה ויכולת מנהיגות

מדריך אמור לגבש את הקבוצה, להביא אנרגיות טובות, להפוך את הטיול לחוויה מהנה. מדריך הינו מנהיג של קבוצה, לעתים בת עשרות משתתפים, ועליו לגלות כישורי מנהיגות וכריזמה מינימלית, לדעת לנהל את הקבוצה, להוביל אותה, וכדומה.

בפרשת הרץ הנ"ל קבע בית המשפט, כי:

"הטיול יכול היה להיות "מושלם" אלמלא התנהלותו של המדריך, אשר היה עסוק בלנמנם מרבית שהותו במקום להדריך את הקבוצה, לדאוג לגיבושה ולהנחות אותה באתרים."

  • חובת צירוף מדריך חלופי

בטיולים ארוכים יש חובה לצפות כי המדריך עלול לסבול מנסיבות אישיות כאלה ואחרות שימנעו ממנו מלהדריך, ועל החברה המארגנת לדאוג למדריך חלופי. בת"ק (תל-אביב-יפו) 38697-04-13 פינץ נ' אופקים טיולים מאורגנים 2009 בע"מ (2014) אמר בין היתר בית המשפט בנוגע לטיול בן שלושה שבועות לארצות הברית:

"לגבי הטענה כי לא הגיע מדריך חלופי בעת שהמדריך לא חש בטוב, סבורני כי ראוי היה שיהא מדריך חלופי למקרה הצורך."

  • טיולים נישתיים | שומרי מסורת

כאשר מדובר בטיולים נישתיים, כמו טיולים לשומרי מסורת, ראוי כי המדריך יהיה מעורה בהיבטים המיוחדים של הטיול ושל הקבוצה, ויתן מענה לדרישותיהן ולציפיותיהן הסבירות. כך, למשל, עליו לקחת בחשבון שהמטיילים אוכלים כשר ועל כן העצירות במהלך הדרך תהיינה במקומות כשרים. מתן זמן לתפילות, טיפול בצרכים המיוחדים של חברי הקבוצה בנוגע לשבת, ועוד. למדריך צריך להיות ידע ומושג בכל העניינים האלה ולרגישות המיוחדת של המטיילים.

שיקולים נגדיים

  • אחריות רחבה אולם לא מוחלטת: המדריך אמנם אחראי להצלחת הטיול, אולם לא ניתן לייחס אליו כשלים שאינם באחריותו ולא יכול היה למנוע אותם.
  • שיקול דעת: למדריך יש שיקול דעת בנוגע להדרכת הטיול, וכאשר שיקולים היו סבירים וענייניים, למשל האם לבקר במקום מסוים בערב או בבוקר, כיצד להתייחס לפקקים בתנועה וכדומה, בית המשפט יתייחס לכך בחיוב, אפילו אם משמעות העובדה פגיעה מסוימת במסלול הטיול.
  • הכמות והאיכות: בית המשפט בוחן את השאלה האם ועד כמה כשליו של המדריך השפיעו על איכות הטיול. האם מדובר בכשלים נקודתיים שלא היו אמורים להשפיע על רמת הנאה באופן משמעותי, או שמדובר בכשלים היורדים לשורשו של עניין. כך, למשל, קבע בית המשפט בפרשת הרץ הנ"ל, כי המדריך לא שימש כמדריך – למעשה מדובר בכישלון טוטאלי של החברה להעמיד מדריך.
  • האם היו מדריכים נוספים: יש לקחת בחשבון את קיומם, אם וככל שהיו, מדריכים מקומיים. יחד עם זאת יש לבדוק עד כמה השפיעו על הטיול ואיזה חלק נטלו בו, ובמלים אחרות, עד כמה הצליחו לשמר את רמת ההדרכה בטיול.
  • הקטנת הנזק: האם היו תלונות במהלך הטיול או רק בסופו: בית המשפט מתייחס לשאלה האם התלונות בגין המדריך התעוררו רק בתום הטיול, או שמא התעוררו במהלך הטיול והמטיילים ניסו לפעול על מנת לפתור את הבעיה. למשל – האם פנו למדריך על מנת לכוון אותו ליתן הסברים מפורטים, האם הביאו בפניו או בפני החברה את תחושותיהם וכדומה.
  • טיב האווירה ומי אחראי לה: גם אם מדריך אינו פועל כראוי, הציפיה היא כי המטיילים ינהגו בו בכבוד באופן סביר. בית המשפט יבחן את האווירה שהתעוררה בטיול ולמערכת היחסים שבין המדריך לבין המטיילים, וינסה לבדוק את האחראים לכך. כך, למשל, במקרה גלדור הנ"ל, המדריך היה חסר ידע, אולם היה אדיב, ואילו המטיילים כעסו עליו מאוד ובית המשפט התייחס לכך שהכעס היה מוגזם. מאידך, בפרשת הרץ קבע בית המשפט כי התנהגותו של המדריך היתה מתחת לכל ביקורת, לרבות התעלמות מהמטיילים שנהגו בו כבוד, הפרחת הבטחות שלא היה מאחריהן מאומה.
  • אובייקטיבי | סובייקטיבי: שיקול נוסף הוא הצורך להבחין בין הפן הסובייקטיבי לפן האובייקטיבי. ואף הוא חמקמק בתיקים כאלה. העיקרון הוא כי יש ליתן יותר תוקף לפן האובייקטיבי, קרי האם היו נסיבות אובייקטיביות המצדיקות את עגמת הנפש שנגרמה למטיילים, כמו הפרת הסכם, התנהגות בלתי סבירה מצד החברה או המדריך וכדומה.,או שמא מדובר בתחושות סובייקטיביות בלבד שאין להן יסוד בהיבטים אובייקטיביים. כך, יכול בית המשפט להאמין למטיילים כי לא נהנו בטיול, אולם לעתים לפסוק כי מדובר בתחושה סובייקטיבית שלהם שלא היתה מחוייבת המציאות, לעתים לצורך דחייה מלאה של תביעתם, ולעתים לצורך מתן פיצוי חלקי בלבד.
  • לשמוע את גירסת המדריך: פרשת הרץ האמורה התגלגלה לפתחו של בית המשפט המחוזי, שם נקבע כי בית המשפט אמור לשמוע את המדריך, באם הטענות מופנות אליו, וזאת גם אם החברה המארגנת לא טרחה להביאו לדיון. באותו מקרה, בית המשפט קיבל את בקשת רשות הערעור ((רע"א (תל-אביב-יפו) 34416-09-11 פגסוס תיירות ונסיעות בע"מ נ' נירה הרץ (2012)), החזיר את הדיון לבית המשפט, אשר זימן את המדריך, שלא הגיע לדיון.

הוכחה והעברת חובת הבאת הראיות

הכלל הבסיסי במשפט הוא "המוציא מחברו עליו הראיה". על כן, ככל שהתובעים הם המטיילים, עליהם להוכיח את טענותיהם. תביעות רבות של מטיילים נכשלות בחלקן או ברובן עקב אי הבאת ראיות לכשלים שאירעו בטיול.

כיצד מוכיחים כשלים הנובעים מהדרכה?

  • תיעוד של תלונות מצד המטיילים, פניות בכתב / בדואר אלקטרוני או בכל דרך אחרת למדריך או לחברה המארגנת בהתייחסות לטיב ההדרכה.
  • תיעוד בכתב של של מסלול הטיול, ומקומות בהם איכות ההדרכה היתה נמוכה, בצירוף של פירוט רב ככל האפשר של האירוע.
  • צילומי וידאו של קטעים המאששים את טענת התובעים.
  • נסיבות חיצוניות העולות משאלון ששולחים לחברה המארגנת, לדוגמה שאלות על השכלתו וניסיונו של המדריך, האם הוא חלק מהצוות של החברה, האם עבד איתה לפני הטיול, האם עבד אתה אחרי הטיול, וכדומה.
  • וכמובן עדויות בעל פה של המעורבים, המביאים בפני בית המשפט את סיפורם האישי המחוזק בכל הראיות האמורות.

כאשר המטיילים מביאים תשתית ראייתית מוצקת לטענותיהם אודות ההדרכה, קבע בית המשפט כי הנטל להביא ראיות סותרות עובר לכתפי החברה, להסביר את התנהלותה ולהוכיח כי המדריך מילא את תפקידו כראוי, וכי כשלים, ככל שהיו, לא היו מהותיים ואינם פוגמים במכלול החווייתי. כך, למשל, בעניין גלדור בית המשפט התייחס לעובדה שהחברה לא הצליח להוכיח כי המדריך עבר הכנה ראויה לפני הטיול. בעניין בן דוב בית המשפט בחן את הסבריה של המדריכה ושל מארגנת הטיול, וקיבל אותם. כמובן שיש משמעות גם לתוכן ההסבר, למהותו, לסבירותו, ולמידת תום הלב שבו.

ראוי כאמור כי החברה תביא לעדות את המדריך, על מנת שיחזק את גרסתה. כלל בסיסי בדיני ראיות קובע כי חזקה על בעל דין שלא ימנע מבית המשפט עדות המסייעת לו, ואם הוא עושה כן, כנראה שהעדות האמורה היתה פועלת לחובתו.

המשמעות המשפטית של כשלי המדריך

  • עילת התביעה

מחובתה של החברה המארגנת את הטיול להיזהר ולהקפיד בכל הנוגע לבחירת המדריך. לוודא כי הוא מתכונן לטיול. לעקוב אחר הטיול ולהיות קשובה לתלונות המטיילים ולנסות למצוא לכך מענה. הפרת החובות האמורות מהווה הפרה של החוזה עם המטיילים, ומטילה על החברה המארגנת חובת פיצוי.

על פי הפסיקה, הנזק בגין מדריך שכשל הינו נזק שאינו ממוני, להבדיל מנזקים במסלול, ברמת האירוח, הפסד אתרים וכדומה. לקביעה האמורה שתי משמעויות שלובות –

האחת, פסיקת הפיצוי אינה מהווה מדע מדוייק ובית המשפט מקבל שיקול דעת לפסוק את גובה הנזק כפי שנראה בעיניו. השניה, שיקול דעתו של בית המשפט עולה על עצם המרכיב הכספי כביכול של עלות המדריך, אותו הפסידו המטיילים. בפרשת הרץ האמורה הציעה החברה המארגנת לפצות את המטיילים בעלות המדריך. הצעה זו נובעת מהראיה של המדריך כחלק מהשירותים של הטיול. למשל – אם המטיילים הפסידו ארוחה שעלותה 100 ₪, החברה משיבה להם את הסכום. כך, טענה החברה שעלות המדריך הינה בסכום מסוים, שחלק ממנו היא הציעה להשיב. בית המשפט דחה את הטענה מכל וכל, בנימוק שהמשמעות הכלכלית של המדריך להצלחת הטיול הינה הרבה מעבר לעלותו הכספית:

"כיצד אם כן, סבורה הנתבעת כי קיימה את התחייבותה וייחודה על פני חברות אחרות, כאשר המדריך מטעמה לא היה זמין כלל ועיקר במהלך כל הטיול, דבר שהנתבעת הסכימה שלא רק שמייחד אותה כאמור על פני חברות אחרות אלא גם בעל משמעות כספית, אותה העריכה הנתבעת, בזמן הפיצוי בסכום השווה ל- 150$ ?

הנתבעת, לצערי, התנערה מאחריות , הציעה הצעות שטוב היה אלמלא הציעה אותן מאשר הציעה אותן, תוך חישוב אריתמטי פשוט של עלות המדריך במכלול העלויות והכפלת הפיצוי בסכום של 300$ , האם באמת סבורה הנתבעת כי זהו הפיצוי הראוי שעליה לפצות את התובעים, כחלק משימור על כלל לקוחותיה?

… כעת נשאלת השאלה, כיצד ומהו סכום הפיצוי שעל ביהמ"ש לפסוק לטובת התובעים בגין אותו רכיב של עוגמת נפש שלעולם מצוי בשיקול דעתו של ביהמ"ש, כאשר לא נעלמו מעיני ביהמ"ש הלכות ביחס לסוגיה שלפני , לרבות לעניין הפיצוי שנפסק בגין רכיב של עוגמת הנפש, כאשר אין מחלוקת לפיה התובעים יצאו לטיול המאורגן וכי זה בסופו של דבר, בוצע כמעט במלואו במובן של ההצעה שכללה את המפרט של הטיול, בבחינת "רשימת מכולת".

…. ראוי להדגיש כי יש ליתן למדריך משקל ניכר בהגדרת הצלחתו של הטיול בסופו של דבר ודירוגו על ידי קהל הלקוחות, עליהם נמנים גם התובעים שלפני, בין היתר בדרך של בחינת המשוב אשר מחולק על ידי המדריכים בסופו של כל טיול מאורגן, כ"בדק בית" וסקר שבוחן את שביעות רצונם של הלקוחות, תוך שהנתבעת לוקחת בחשבון שיש סגנונות שונים של אנשים וטעם שונה לכל אחד, יש כאלה שמסתפקים בהסברים קצרים ויש המעדיפים כאלה המעמיקים , לא ניתן להשביע את רצונם של כולם כל הזמן, יש רמה מסוימת שמציבה לעצמה חברה כגודל החברה שלפנינו, אשר היא מוכנה להשלים איתה ככזו שעומדת בסטנדרט שהיא מציבה.

מדריך טיול מאורגן מביא עמו מטען של ידע , ניסיון שצבר את אופיו ואת מזגו האישי , לעיתים עליו להשתדל להתאים את עצמו לקבוצה, או לכל הפחות לרובה, גם אם הדבר כרוך מבחינתו במאמץ והשתדלות שהרי בסופו של דבר מדובר במקור פרנסתו, הוא זה שאמור להנחות את הקבוצה , לכוון אותה , להעביר את החומר הנלמד בצורה הטובה ביותר, לצורך כך עליו להכיר היטב את היעדים, כיצד להגיע אליהם, מהו קוד ההתנהגות באותם יעדים ועוד כהנה וכהנה, על מנת שייחשב כמי שביצע את תפקידו.

לא הרי מדריך שחי ונושם את התפקיד ואת המקום ויודע עליו את כל הסיפורים המעניינים כהרי מדריך שמבקש לעבור על היעדים כחלק מאותה רשימת מכולת, כשהוא פוסח על הסיפורים בבחינת תפסת מרובה לא תפסת.

אין המדובר ב "זוטי דברים" כפי שביקשה הנתבעת להציג את פני הדברים, בניגוד גמור לעדויות וההתנהלות של התובעים , להבדיל מהתנהלות המדריך מטעמם, אשר לכל אורכה זעקה ותמכה בטענות התובעים.

בבואי לפסוק את הסכום, לקחתי בחשבון את תמימות הדעים ביחס לתפקודו של המדריך או ליתר דיוק העדר תפקודו, את העובדה שהמדריך לא הקטין את הנזקים שנגרמו בעטיו של העדר התפקוד בדרך של פניה לנתבעת, את הנפשות הפועלות במקרה שלפני, את העובדה שיש ליתן משקל רב למדריך בטיול מאורגן, בניגוד לטענת הנתבעת, כשביהמ"ש השתכנע שהמדריך בטיול הזה לא היה המדריך המתאים, כשניכר שדווקא עוגמת הנפש היתה בעיקר נחלתם של המשתתפים בטיול."

  • תביעה כנגד המדריך

רוב התביעות המוגשות על ידי מטיילים, מופנות לחברה המארגנת את הטיול. כאשר המדריך הינו עובד של החברה המארגנת, הרי שהחברה אחראית עליו באחריות שילוחית ואף לא תתבע אותו במסגרת זאת. יתכן ויתעוררו מחלוקות בתחום דיני העבודה אולם מן הסתם היא לא תיצור מחלוקת משנית מולו בעניין זה. לעומת זאת, כאשר המדריך הינו עוסק עצמאי, החברה עדיין אחראית לשיבוצו, אולם יש אפשרות לתבוע גם אותו מצד החברה, ואכן יש מקרים בהם החברה תבעה את המדריך כצד שלישי.

פורסם בקטגוריה כללי | עם התגים , , , , , , , , , , , , | 3 תגובות

רוכשי דירה מקבלן: דמי שכירות כפיצוי בגין איחור במסירה

מן המפורסמות, כי קבלנים במדינת ישראל אינם עומדים בזמנים. מתחייבים על סיום עבודה ואינם עומדים בזמנים. מתחייבים על מועד מסירה, ואינם עומדים בזמנים. לעתים מדובר בנסיבות התלויות בהם, כמו הרצון לתפוס עבודות חדשות, ולעתים בנסיבות שאינן תלויות בהן, כגון מחסור בעובדים וכדומה.

בנסיבות אלה במערכת החוזית התפתחו סוגי הוראות הקשורות לנושאי האיחורים – מחד גיסא כל מיני סעדים הקשורים באיחור. עוצמת הסעד הינה כעוצמת כוח המיקוח של מזמין העבודה. מאידך גיסא, כל מיני סעיפי פטור לקבלן, בגין כוח עליון וכדומה, לרבות סעיפי ה"גרייס", קרי סעיפים המקנים לקבלן, למרות שהתחייב על תקופה מסויימת, לאחר ללא שום פיצוי, תקופה נוספת. התקופה המקובלת היתה 90 יום, אולם מצאנו גם קבלנים שלקחו לעצמם תקופות ארוכות יותר. בעבר פסק בית המשפט, כי אם קבלן מאחר גם את תקופת הגרייס, אזי מחוייב הוא לשלם פיצוי גם בגין תקופת הגרייס. אבל הקבלנים סתמו פרצה זו והוסיפו בחוזים כי בכל מקרה לא יהיה תשלום פיצוי בגין תקופת הגרייס. ולמעשה דומה הדבר כאילו מלכתחילה התחייב על התקופה המוארכת. הוראה נוספת בה עושים שימוש קבלנים לבניין המוכרים דירות, היא הה6a00d8341c500653ef00e54f0f05ac8833-800wiוראה על הארכה אוטומטית של מועד המסירה, אם הרוכש ביקש שינויים בדירה, וזאת אפילו אם השינוי לא גזל זמן.

נושא הפיצוי בגין איחור במסירה הוא חשוב וגם צודק. מכיוון שרוכשי דירות מכוונים את עצמם למועד המסירה שמבטיח הקבלן, בין לגבי מכירת דירתם, בין לגבי שכירות עד למועד המסירה, ועוד. וכל איחור גורר את הבעיות שלו.

לאחר שנים בהם נושא השכירות היה פרוץ, תוקן חוק המכר והוסף סעיף 5א, העוסק בפיצוי בגין איחור במסירה:

"(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)  סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)  סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב)  הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג)  על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

חשוב לציין, כי חוק המכר הוא קוגנטי, דהיינו הוא יחול לטובת הקונה, גם אם בהסכם המכר צויין מפורשות אחרת (סעיף 7א לחוק).

אז מהן ההוראות העיקריות בתיקון –running-late

  1. תקופת הגרייס מוגבלת ל-60 יום. כבר ראיתי התחכמות בחוזים שלאחר התיקון, לפיה הקבלן כותב "60 ימי עבודה", לדעתי מדובר בהתחכמות לא חוקית.
  2. במידה והאיחור עובר על 60 ימים, יש לשלם גם בגין תקופה זו. פיצוי זה יש לשלם כבר כאשר חולפים 60 הימים (ראיתי בחוזים כי הקבלן מציין שהדייר אמור להמתין עד מועד המסירה ואז לערוך התחשבנות. כאמור לפי סעיף זה מדובר בתנאי שאינו חוקי).
  3. התשלום הקבוע בחוק כולל מרכיב של קנס, הוא מינימלי והוא אינו מותנה בהוכחת נזק. מרכיב הקנס מוצדק מכיוון שלעתים ההוצאות גדולות יותר מאשר דמי שכירות בלבד, כמו הצורך לעבור לדירה שכורה באופן זמני (ולשלם הובלה), או הצורך לשלם דמי שכירות מוגדלים על מנת לאפשר שכירות לתקופה קצרה, או להפסיק אותה בהתראה קצרה.

נשאלת השאלה, האם שמורה לקונה הזכות להגיש תביעה במסלול הרגיל, במידה ונזקיו עולים על הפיצוי הקבוע בחוק. על פניו, החוק בא להיטיב עם הקונה ולא להגביל את אפשרות התביעה שלו. יחד עם זאת נראה כי קונים לא ימהרו לנקוט את המסלול הרגיל, אלא אם כן נזקיהם עולים בהרבה על הפיצוי שהם זכאים לקבל ללא משפט.

  1. יחד עם זאת נשמרה זכותו של המוכר להכניס הוראה מתאימה כי לא ייחשבו עיכובים שאינם תלויים בו.

החוק חסר בשאלה מהו גובה דמי השכירות המקובלים, וחסר גם בשאלה כיצד קובעים אותם. יחד עם זאת בדרך כלל לא הגיעו לבתי המשפט סכסוכים בנוגע לחוק האמור.

לאחרונה (21.2.2016) ניתן בבית המשפט העליון פסק דין הנוגע לתיקון לחוק – רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ. מדובר במקרה יוצא דופן, שכן התיק התחיל בתביעות קטנות, בגין פער של כ-27,000 ₪, והגיע עד לבית המשפט העליון, כאשר הנזק המדובר עמד על 12,000 ₪ בלבד. יחד עם זאת קבע בית המשפט, כי מדובר בשאלה בעלת חשיבות ציבורית ועקרונית, הנוגעת להתנהלותם של קבלנים מול רוכשי דירות באשר לאופן פרשנותן של הוראות החוק החלות על איחור במסירת הדירה שנרכשה, ולכן דן בעניין לגופו.

באותו עניין המחלוקת נסבה על גובה הפיצוי, ומשך התקופה המחושבת. באותו חוזה נכללה הוראה מתחכמת, לפיה כל שינוי בדירה יגרור באופן אוטומטי זכות לעיכוב במסירה של 60 יום.

בית המשפט עמד על החשיבות הקריטית של מועד המסירה לרוכשי דירות, ועל הצורך למנוע מקבלן לתפוס אותם כשבויים בידיו. הוא אף ציין כי באמצעות התיקון לחוק ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה.

עוד ציין בית המשפט, כי התכלית החקיקתית חותרת לכך שמועד המסירה אמור להיות ברור ושקוף, במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו. הצדדים יכולים להסכים על מועד מסירה חדש, למשל בעקבות שינויים בדירה, אולם שומה על בית המשפט לבחון האם באמת מדובר בהסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא זו תניית פטור "המוצגת" או "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חד67515ש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק.

באותו מקרה ברור כי זו היתה תניית פטור בתחפושת. לא מדובר בארכה שניתנה בעקבות משא ומתן, ולא מדובר בהוראה חוזית הקובעת קריטריונים ברורים ופרקי זמן מוגדרים בגין שינויים מסויימים, אלא תניה גורפת ובלתי סבירה.

ועוד אמר בית המשפט:

"סעיף 6(א) לחוזה המכר שלפנינו כולל הסכמה לכך שכל שינוי או תוספת אשר הוסכם כי יבוצעו בדירה יביאו לדחייה של המועד החוזי למסירת הדירה "למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום". הסעיף אינו קובע מועד מסירה חדש, אלא מקנה למעשה למשיבה את האפשרות לקבוע את מועד המסירה. על-פי האמור בסעיף, כל בקשה לשינוי בדירה תאפשר למשיבה לדחות את המועד למסירת הדירה לכל הפחות בחודשיים. בקביעתו של מועד זה המשיבה אינה כפופה לשום הגבלה, לבד מ"משך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים". נקל לראות כי נושא זה מצוי לחלוטין בשליטתה של המשיבה, ולא ניתן לראות בו משום קביעת מועד קונקרטי חדש או קביעה של משך זמן קצוב שבו יידחה מועד המסירה. לא פחות חשוב מכך: הרוכש אינו יכול להסיק מהאמור בסעיף זה מתי הדירה עתידה להימסר לחזקתו, ולא יכול לתכנן את צעדיו כראוי. אם כן, במהותו, סעיף זה מקנה למשיבה פטור מחבות בגין אי-עמידה במועד המסירה המוסכם, מבלי להגדיר מועד מסירה נדחה."

בית המשפט גם התייחס להתחכמויות נוספות כגון העובדה שהקבלן ניסה להתחמק מתשלום הפיצוי בגין 60 הימים, וכן קבע בחוזה דמי שכירות נמוכים משמעותית מאלה הקבועים בחוק, ואף קבע כי דמי השכירות ישולמו לקונים רק לאחר שישלמו את מלוא התמורה – סעיפים המנוגדים חזיתית להוראות החוק.

בית המשפט גם מזהיר מפני המגמה הזאת להתחמק מביצוע החוק על ידי הארכות שרירותיות בגין תיקונים מינוריים:

"33.   המשיבה מבקשת לזכות בפטור עקרוני מפיצוי של רוכשי דירה בגין ששים ימי איחור, לכל הפחות, במסירת דירתם, במקרה שהוסכם עמם על ביצוע שינויים בדירה. ניתן להניח כי בקשות מצדם של רוכשי דירות לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה, ולו הבסיסיים ביותר, אינן תופעה חריגה. אם כן, האפשרות המוצעת על-ידי המשיבה אינה רק מנוגדת ללשונו של סעיף 5א לחוק כאמור לעיל, אלא אף סותרת את תכליתו. ברי כי תוצאה זו אינה יכולה לעמוד."

בית המשפט קיבל את BA-AT614_pay_i_G_20100820163416הבקשה, חייב את החברה לשלם את מלוא הסכום ואף חייב אותה בעוד 20,000 ₪ הוצאות.

ראוי לציין כי בית המשפט לא התייחס לשאלה של סבירות תקופת הארכה במקרה של שינוי. לדוגמה – אם קונה מבקש לבצע שינוי הנמשך באופן סביר 10 ימים, והקבלן דורש מהקונה להסכים על ארכה של 50 יום. במקרה הזה נושא משך הארכה לא נדון, ומרגע שבו בוטל הסעיף, למעשה לא היתה לקבלן אפשרות לדרוש עיכוב בגין התיקונים. אבל השאלה נותרה פתוחה.

אני מקווה שפסק הדין האמור יוביל למעט יותר הגינות וצדק בנושא הזה, ויביא קץ להתחמקויות הבלתי סבירות של קבלנים מתשלום פיצוי.

עיכוב אוטומטי בגין איחור בתשלום

שאלה נוספת שנותרה פתוחה הינה בגין הוראות נוספות שאנו מוצאים בחוזה, לפיהן כל איחור בתשלום מצדיק באופן אוטומטי איחור במועד המסירה. הנושא עלה בשתי תביעות קטנות, ונקבעו בהן החלטות סותרות:

תביעה קטנה לפני השופט ניר נחשון בת"ק 31884-07-14 לוי ואח' נ' אחים חסיד חברה קבלנית לעבודות בניה בע"מ (23.4.15), ובה קבע בית המשפט:

"בנוסף סבורני, כי טענת הנתבעת לאיחור בתשלום יתרת התמורה אינה יכולה להתקבל נוכח העובדה, כי 'פרוטוקול המסירה' -'הסופי' נערך רק ביום 25.2.15 כאשר הנתבעת לא הניחה תשתית עובדתית באשר לכך שהדירה הייתה ראויה למגורים במועד מוקדם יותר וכי רק עניין העיכוב בתשלום גרם לעיכוב במסירת הדירה. משכך, הנני מעדיף גירסת התובעים, כי האיחור בתשלום נבע מחששם הבלתי מופרך לקבלת הדירה נוכח צו הקפאת הליכים שהוצא נגד הנתבעת."

לעומת זאת בתביעה קטנה בפני השופטת רקפת סגל מוהר בת"ק 23969-10-13 מזיא נ' שתית בע"מ (25.3.14) קבע בית המשפט כי:

"משהובהר לי כי התובע עצמו אחר בביצוע התשלומים עבור השינויים שהוזמנו על ידו ושילם את התשלום הסופי לאחר תום 60 ימי האיחור המותרים על פי החוזה, הרי שלדעתי לא קמה לו כנגד הנתבעת עילת התביעה שעליה מבסס הוא את תביעתו."

לענ"ד במהלך בניה קורה שרוכשים מאחרים איחורים קלים בביצוע תשלום, שהחברה אף אינה מתייחסת אליהם, וודאי שאינם גורמים לשום עיכוב. במצבים כאלה אין שום סיבה שהקבלן ייתלה עליהם בצידוק בדיעבד, וזאת גם אם צויינו הדברים בחוזה, במיוחד ששמורות לטובתו הוראות המקנות לו סעדים של פיצוי מוסכם ועוד.

פורסם בקטגוריה כללי | עם התגים , , , , , , | 36 תגובות

טענת שיהוי בהגשת בקשות למתן רשות ערעור

בין הכלים העומדים לרשותו של בעל דין בהדיפת הליכים משפטיים כנגדו עומדים ההתיישנות והשיהוי. ההתיישנות נחשבת יותר כזכות מכוח ה"דין" ולעומת זאת השיהוי נחשב כמגיע מעולם ה"יושר" – אם חוזרים אנו מאות שנים אחורה למשפט האנגלי.

ההבדל העיקרי בין השניים שהתיישנות הינה טענה הנצמחת בנסיבות יחסית ברורות של אי עמידה במועדים הקבועים בחוק, ואילו השיהוי צומח מנסיבות הרבה יותר גמישות ולא ברורות, אך בדרך כלל מתייחס לתקופות קצרות יותר מתקופות ההתיישנות.

קיים מתח ברור בין טענת התיישנות לבין טענת שיהוי. כך, למשל, אם על פי הדין בעל דין רשאי להגיש בקשת רשות ערעור על החלטה של בית משפט, תוך 30 יום מיום מתן אותה החלטה, הרי שהוראה כזאת יוצרת חובה (להגיש תוך 30 ימים ולא יותר) וגם זכות (להגיש את הבקשה תוך 30 ימים ולא פחות). במצב כזה, באה טענת השיהוי, שוללת את הזכות ומותירה את בעל הדין חשוף לטענה של שיהוי, יוצרת חוסר בהירות וסכנה לכישלון ההליך עקב כך.

טענת השיהוי כטענת הגנה צמחה במקור בהליכים שצמחו אף הם מכוח דיני היושר, כמו בקשות לצווי מניעה, צווי עשה, צווים הצהרתיים וכדומה.

במהלך הדורות נוצרה מהילה איטית של הדינים האמורים וכך גם טענות השיהוי החלו מושמעות גם בנוגע לזכויות שצמחו "מן הדין".

במשך ניסיוני כעורך דין מאז 1995 היו פעמים לא מעטות שהיינו מתייחסים בחוסר סבלנות למצב בו עורך דין משהה נקיטת הליכים עד לרגע האחרון המותר על פי החוק, לרבות לעתים ניצול תקופות שאינן באות במניין הימים, כמו פגרות, שביתות וכדומה, אולם בפועל כל עוד הלה עמד בלוח הזמנים לא היה ניתן להעלות כנגדו טענת שיהוי. המצב השתנה עם השנים, וכיום נצברו מספר הלכות הקובעות, כי העובדה שבקשה הוגשה תוך מיצוי מקסימלי של הזמן להגשתה, עלולה להיות שיקול המביא לדחייתה (רע"א 262/08 נטו מלינדה סחר בע"מ נ' גולדיאן (25.5.2007); רע"א 9489/09 רוזנברג נ' בולוס גד תיירות ומלונאות בע"מ (14.2.2010); רע"א 7013/15 דונל נ' מועלם (22.10.2015)). הדברים אמורים בעיקר כאשר השיהוי פוגע פגיעה של ממש בהתנהלות הדיונית במועדים הקבועים, ומביא לעיכובו של ההליך.

יישום לכך נעשה לאחרונה בהחלטה של בית המשפט העליון (רע"א 6819/15), שמן הסתם ייעשה בה שימוש רב. בעניין זה הוגשה לבית המשפט העליון בקשת רשות ערעור במסגרת המועד החוקי. אך יחד עם זאת כטענה נוספת העלה המשיב את הטענה כי הבקשה לוקה בשיהוי ומונעת מרצון למשוך את ההליכים. בית המשפט העליון דחה את הבקשה אך ורק מהטעם של השיהוי (הגם שציין שדבר כזה ייעשה בנסיבות קיצוניות, וקבע כי נסיבות כאלה התקיימו באותו המקרה).

יתרה מכך בית המשפט אזכר פסיקה נוספת, חדשה אף היא, ובכל הנוגע לרשות ערעור על החלטות ביניים, בעוד התיק מתנהל והולך, קיימות שתי דרישות מבעל הדין (הלכת רוזנברג הנ"ל):

האחת, להגיש את הבקשה במהירות האפשרית בשים לב לנסיבות העניין.

השניה, להודיע לבית המשפט מהר ככל האפשר על כוונתו להגיש את הבקשה, מקום בו היא עלולה להשפיע על אופן ניהול ההליך.

דרישות אלה מתיישבות עם אופייה של טענת השיהוי וטענות מעולם היושר. טענות שמתיישבות עם סבירות, היגיון, שכל ישר ותום לב. עיכוב מכוון בהגשת בר"ע יש בו משום מצג כלפי בית המשפט והצד שכנגד, שאין בכוונת אותו הצד, להשיג על ההחלטה. וככל שהזמן חולף, לעתים הנסיבות משתנות ושמיעת הבקשה עלולה לגרום לעיכובים מיותרים, לנזקים ולהוצאות. במצב כזה הצד ששתק יהיה מושתק ממימוש האפשרות לבקש רשות ערעור.

נראה כי הלכה זו תיושם באופן משמעותי יותר דווקא בבקשות למתן רשות ערעור על החלטות ביניים, וזאת לנוכח המגמה המתמשכת לצמצם ככל האפשר את ההתערבות בהחלטות ביניים, כל עוד לא הסתיים ההליך. הדבר נעשה בתחילה על ידי החלטות שיפוטיות, לאחר מכן על ידי צו שצמצמם את עצם הזכות להגיש בקשות רשות ערעור בעניינים מסויימים, ועתה על ידי יישום דיני השיהוי.

ממש לאחרונה נעשה שימוש בהלכה חדשה זו כאחד מהנימוקים של דחיית בקשת רשות ערעור שהוגשה כנגד לקוח המשרד, על ידי צד שכנגד בנוגע לקבילות של ראיה. בית המשפט פסל את הראיה שביקש להגיש. הלה המתין חודשיים עם הגשת הבקשה, ואיחר גם בעדכון בית המשפט. ככל שכך קבע בית המשפט של הערעור כי אין להעניק רשות ערעור בנסיבות כאלה. (ברע 9289-09-15 מיום 4.2.2016).

פורסם בקטגוריה כללי | עם התגים , , , , , , , | כתיבת תגובה

נוהלים חדשים ללקוחות של עורכי דין והלבנת הון

ביולי 2014 נתקבל בכנסת תיקון 13 לחוק לאיסור הלבנת הון, המתייחס לנותני שירות עסקי. שלושה חודשים לאחר מכן אישרה ועדת חוקה, חוק ומשפט את צו איסור הלבנת הון חובות זיהוי (ניהול רישומים של נותן שירות עסקי למניעת הלבנת הון ומימון טרור).  הצו נכנס לתוקף החל ב–2 בספטמבר 2015. במקביל, התקינה לשכת עורכי הדין כללים אתיים משלימים (את ציטוטם ראו בסוף המאמר. כללים דומהלבנת הון(3)ים נוסחו על ידי מועצת רואי החשבון. עורכי דין ורואי חשבון אמורים לבצע הליך של הכרת הלקוח ולבחון אם פעולות שהוא מבקש מהם לבצע כרוכות בהלבנת הון.

אם השירות המבוקש כולל עסקאות בנדל"ן, או בעסקים מסחריים, או ניהול כספים של לקוח, הקמת תאגיד וכדומה, ניהול נכס בנאמנות, על עורך הדין לקבל מהלקוח פרטים מלאים שנקבעו בתקנות, לרבות זיהוי הלקוח, ועליו לבחון האם הפרטים שמתקבלים מהלקוח מעלים חשש להלבנת הון או מימון טרור. את הפרטים יש למלא באמצעות טופס אחיד שנקבע בתקנות. להורדת הטופס: טופס הכרת לקוח כקובץ DOC.

אם עורך הדין או רואה החשבון מגיע למסקנה כי הסיכון להלבנת הון או מימון טרור גבוה, עליו להימנע מנטילת הייצוג. אחרת, הם יפרו את הכלל האתי ויועמדו לדין משמעתי. שיקול הדעת מופעל בהתאם לנתונים שקיבל עורך הדין מהלקוח.

נתונים שעלולים להחשיד – האם מדובר בתושב ישראל או בתושב זר, אם תושב זר – מאיזו מדינה, האם יש היגיון עסקי לפעולה, האם יש ללקוח קשר ישיר או עקיISIS-Using-Bitcoinף לגורמים פליליים, תחום העיסוק ואופי העסקה, וכו'. יש לבדוק כי הלקוח לא נמנה עם גורמים המוכרזים כפעילי טרור.

עורך הדין אמור לעמוד לא רק על זהות הלקוח, אלא גם על מקור הכסף. בשלב זה לא ברור עד כמה עמוק צריך להיות הבירור. ההגדרות בצו מסובכות. נראה כי עם הזמן יינתנו הנחיות מתאימות.

גרוסמן מותחת ביקורת גם על הצו עצמו. לדבריה, ההגדרות בצו מסובכות. היא צופה כי עורכי הדין ייתקלו בקשיים של ממש כשיצטרכו לבצע אותו. כך למשל, היא מציינת כי המושגים ״בעל שליטה״ ו״נהנה״ ברכוש מוגדרים בצו בצורה לא ברורה. "לצורך הבנת המושג 'בעל שליטה' על עורך הדין לפנות לפירוש שניתן למונח זה בחוק ניירות ערך, וההגדרה שם מסובכת, וניתנת לכמה פירושים", היא מסבירה.

במשרד המשפטים הוקם גוף מפקח: הממונה על נותני שירות עסקי. הפיקוח יתבצע מרחוק (Off Site) באמצעות דרישת מסמכים. במקרים שבהם נותן השירות העסקי לא ייענה לדרישת המסמכים, או כשיהיה חשש להפרת הוראות החוק והצו, יוכל הגוף המפקח לבצע כניסה למשרד לצורך ביצוע ביקורת (On Site). במקרה של חשש להפרת הוראות הצו, יוכל הממונה לכנס ועדה שמוסמכת להטיל עיצום כספי. במקרים שבהם יתעורר חשש להפרת הכלל האתי, יוכל הממונה לפנות לוועדת האתיקה בבקשה לפתוח בהליך משמעתי נגד נותן השירות העסקי. הביקורים לא אמורים להיות בהפתעה, ואפשר לבקש שיהיה נוכח בביקור גם נציג מלשכת עורכי הדין.

חשוב להבהיר כי החוק לא נועד לפגוע בחיסיון עורך דין – לקוח. שיקוליו של עורך הדין אינם מגולים לרשות, אלא הטופס בלבד, וזאת במידה ועורך הדין חושש כאמור טפסים-נחוציםלעבירה על החוק. במידה ועורך הדין יטען לחיסיון, יכריע בכך שופט שבדק את החומר, שיגיע אליו במעטפה אטומה.

ומה לגבי לקוחות קיימים: לקוחות שהטיפול בהם טרם הסתיים – יש לבצע את התהליך תוך שנה מכניסת הצו. לקוחות חוזרים – יש לבצע איתו את התהליך בעת ההתקשרות הראשונה.

לא מצאתי התייחסות למצב שבו עורך הדין מייצג קבוצה של לקוחות, למשל עורך דין המייצג בניין עם עשרות דיירים המבצעים פרוייקט תמ"א 38. האם יש צורך לקבל פרטים של כל הדיירים? נראה מסורבל מאוד.

כללי האתיקה הנוספים של לשכת עורכי הדין:

פרק י"ב: הימנעות מסיוע להלבנת הון או מימון טרור

הגדרות לפרק י"ב

44א.  בפרק זה –

"החוק" – חוק איסור הלבנת הון, התש"ס-2000;

"הצו" – צו איסור הלבנת הון (חובות זיהוי, ניהול רישומים של נותן שירות עסקי למניעת הלבנת הון ומימון טרור), התשע"ה-2014;

"מוסד פיננסי" – תאגיד בנקאי כהגדרתו בחוק או אחד הגופים המפורטים בפרטים 1 עד 4 ו-6 לתוספת השלישית לחוק;

"פעולה מחייבת" – כל אחת מאלה:

(1)   קנייה ומכירה של נכסי דלא-ניידי או של עסקים;

(2)   ניהול נכסי הלקוח, ובכלל זה ניהול כספים, ניירות ערך או נכסים אחרים, לרבות ניהול חשבונות של לקוח במוסד פיננסי;

(3)   גיוס כספים לצורך הקמה או ניהול של תאגידים;

(4)   הקמה או ניהול של נאמנות;

(5)   הקמה או ניהול של תאגידים.

אי ביצוע עסקה ברמת סיכון גבוהה

44ב.  לא יבצע עורך דין פעולה מחייבת שהתבקשה בשביל לקוח אם הוא מעריך, לפי סעיף 2(ג) לצו, שרמת הסיכון להלבנת הון או מימון טרור גבוהה.

 

פורסם בקטגוריה כללי | עם התגים , , , | כתיבת תגובה

FULL TIME BASIS – מה זה??

"FULL TIME JOB" – הביטוי הלועזי הזה, שתפס שביתה גם אצלנו, אינו full-time-jobרק בגדר סלנג, אלא גם ביטוי משפטי שנכנס בחוזים משפטיים מחייבים, ולא אחת עולה השאלה, למה הכוונה כאשר כתוב בחוזה, שעובד מסויים צריך לעבוד FULL TIME: כמה שעות הוא צריך לעבוד? האם הוא רשאי לקחת משרה נוספת? כמה "שעות נוספות" הוא חייב לתת למעסיק, אם בכלל? האם המשכורת שלו כוללת את השעות הנוספות? וכו'.

אז ככה. למרות שבספרות יש קווים מנחים, הביטוי הזה עדיין די מעורפל, כפי שנראה להלן.

סקירה משווה קלה בחו"ל מראה כי יש כמה הגדרות מקובלות ל-FULL TIME:

  1. כמה זמן שצריך בשביל הנושא. או במלים אחרות – ככל שיידרש, ללא הגבלה.
  2. כל זמן פנוי שיש לך, עליך להקדיש לצורך הנושא. פירוש זה מסתדר עם הסלנג, קרי שאדם אומר אני עובד FULL TIME, הוא אומר במלים אחרות "אין לי זמן לנשום".

ולגבי FULL TIME JOB אנחנו כבר במקום יותר מעורפל:

על פי ההגדרה הפדרלית וגם זו אצלנו, ביטוי זה מייצג את האנשים העובדים במשרה מלאה. בחוק אצלנו, יש מסגרת ברורה להיקף המקסימלי למשרה, עקרונית 186 שעות עבודה בחודש, 43 שעות עבודה בשבוע (לפירוט ראו כאן). אם מקום העבודה חתום על הסכם קיבוצי בו נקבע שיום עבודה חורג מההיקף האמור, ושר העבודה והרווחה אישר את ההסכם, אזי משרה מלאה תיחשב בהתאם לכך. במקומות עבודה שלא קשורים להסכם קיבוצי יכול ויהיו מחויבים לפעול לפי צו הרחבה שהוחל עליהם.

יחד עם זאת, כל מקום עבודה רשאי לקבוע לעצמו מהי "משרה מלאה" מבחינתו, ועל כן, ובכפוף למגבלות החוקיות, משרה מלאה עשויה להיות כזאת, גם אם העובד אינו עובד בהיקף האמור לעיל. על כן לעתים עשויה להתעורר שאלה מה נהוג באותו מקום עבודה לגבי היקפה של משרה מלאה.

הגדרת היקף המשרה הינה בעלת חשיבות מרכזית לגזירת זimagesכויות העובד, כמו דמי הבראה, מחלה, הפרשות סוציאליות, פיצויי פיטורין, תשלום עבור חגים ועוד. לכן היקף המשרה נקבע על פי דין כאמור, על מנת למנוע ממעסיקים "לשחק" עם תלוש השכר של העובדים.

אחת הנפקויות של המונח "משרה מלאה" היא זכותו של העובד שלא לעבוד מעבר להיקף שעות מסויים שנקבע בדין, מחד גיסא, וזכותו לקבל גמול בעבור שעות נוספות, מאידך. יחד עם זאת, אם מדובר ב"משרת אמון", אזי המעביד אינו חייב לשלם לעובד גמול עבור שעות נוספות, שכן חוק שעות עבודה ומנוחה קובע כי הוא אינו חל על "…. עובדים בתפקידי הנהלה או בתפקידים הדורשים מידה מיוחדת של אמון אישי;" או " עובדים שתנאי עבודתם ונסיבותיה אינם מאפשרים למעביד כל פיקוח על שעות העבודה והמנוחה שלהם" (סעיף 30(א)(5)-(6)).

חוק הגנת השכר אוסר על תשלום שכר כולל, רק לעובדים שחוק שעות עבודה ומנוחה חל עליהם, ומכאן שניתן לקבוע שכר גלובלי (ללא שעות נוספות) לעובד במשרת אמון. נקודה זו מעוררת שתי בעיות –

היום מצמידים לכל עובד שני את התואר "מנהל". והמעביד מנסה להחיל עליו את החריג. האמנם ניתן הדבר להיעשות? נטל ההוכחה להוכיח זאת, מוטל על כתפי המעביד[1].

גם לגבי מנהל במשרת אמון חוזרת השאלה – מהו היקף המשרה שלו.

משרת אמון מהי

כעיקרון, משרת אמון היא משרה שלא ניתן לפקח עליה, ויש להאמין במידה רבה/מיוחדת, כי העובד מבצע את תפקידו נאמנה. "מידה רבה", מכיוון שהרי נאמנות הינה אחד הקריטריונים החשובים של כל עובד (מעבר למקצועיות), גם עובד שאינו מנהל.

 יש מספר קריטריונים לקבוע שאדם נכנס לגדר של "משרת אמון":

  1. שכר גבוה: גם ביחס לשכר במשק וגם ביחד לעובדים אחרים באותו מקום עבודה. ככל ששכרו גבוה יותר, כך אינדיקציה למידה של אמון אישי. על כן, אם במקום עבודה מסוים כל העובדים משתכרים כפליים מהשכר הממוצע, לא ניתן לומר שכולם נמצאים במשרת אמון.
  2. תפקיד ניהולי: בתואר, בסמכויות, בהיקף שיקול הדעת שלו, ביכולת שלו ליתן הוראות לעובדים אחרים, מעמד בכיר במבנה החברה, מקובעי המדיניות, וכדומה. הפסיקה קבעה שיש הבדל בין עבודה אחראית לבין עבודה עם שיקול דעת. יתכן ועובד מסוים חיוני למפעל מבחינת האחריות שלו, אולם הוא בסה"כ מבצע מדיניות והוראות שנקבעו לו, ולכן הוא לא ייחשב כמנהל. שיקול נוסף הוא האם העובד צריך לדווח על שעות העבודה שלו / מחתים שעון נוכחות וכו'. האם הוא מחוייב לעבוד משמרות (ההנחה היא שמנהל לא יחוייב לכך).
  3. גישה למידע רגיש של העסק, שהינו נחלתם של מעטים.

מהו היקף המשרה של מנהל העובד ON A FULL TIME BASIS ?

מרבית המנהלים העובדים כמשרת אמון, עובדים על בסיס חוזה עבודה אישי. נקודת המוצא הסבירה היא, שעובד כזה הינו בעל נקודת מוצא יותר חזקה במו"מ, מאשר עובד רגילimages (1), ועל כן גם יסדיר את שעות העבודה שלו בחוזה, לרצונו.

עדיין נשאלת השאלה, מה קורה לגבי אחד כזה, החתום על חוזה עבודה אישי, שבו לא מצויינות שעות עבודה, אלא מצויין באופן כללי רק שהוא אמור לעבוד FULL TIME?

  • האם הוא מחוייב לעבוד שעות ללא הגבלה?
  • האם הוא מחוייב לעבוד רק במקום עבודה זה (מכיוון שהוא צריך להקדיש את כל מרצו לעבודה זו?)
  • האם ניתן לומר כי היקף המשרה שלו הוא על פי החוק כאמור לעיל? (לא תחולה ישירה, שהרי החוק קובע שאינו חל על בעלי משרת אמון; אלא תחולה עקיפה מכוח אנלוגי).

במלים אחרות, השאלה היא על מי מוטל הנטל לקבוע את היקף השעות המדוייק, להבהיר את הערפל, ומי נושא באחריות, ובתוצאות של אי הבהרה זו. האם העובד או המעביד?

לגבי היקף המשרה – נראה לי כי העיקר בנסיבות אלה היא שהעבודה תבוצע (ובין היתר, זמינות לעבודה גם בשעות בעייתיות), ולא על כך שהעובד יספק כמות מסויימת של שעות. על כן, אם העבודה מבוצעת בהיקף שעות נמוך יותר, אי אפשר לבוא לעובד בטענות שלא עבד יותר שעות. השאלה הקשה יותר הינה מה קורה במצב שבו העבודה מחייבת עבודה מסביב לשעון. האם ניתן לדרוש זאת מהעובד. בנסיבות אלה יש ציפיות סבירות של צדדים, למשל, ציפיות בנוגע להיקף העבודה, המאמץ, הזמן שיש להשקיע וכדומה. הבסיס לחקיקת המגן הוא שעובד אינו עבד ואי אפשר להעסיק אותו בכוח, גם אם משלמים לו שעות נוספות. אין סיבה שלא להחיל זאת גם על עובד במשרת אמון. במקרה של אי הבנה בין הצדדים אפשר להחיל עקרונות בסיסיים בדיני החוזים כמו הטעות המשותפת, ההטעיה, היעדר אפשרות לאכוף חוזה של שירות אישי וכדומה, המאפשרות לצדדים שאינם מעוניינים בכך להתיר את ההסכם. ובנוגע לסבירות, נראה לי סביר כי היקף משרה כזאת אמור להיות במגבלות של חוק שעות עבודה ומנוחה כמשרה בסיסית, עם אפשרות למתוח את שעות העבודה עד מקסימום השעות הנוספות שאפשר לחייב עובד לעבוד בהן.

האפשרות לעבוד במקום נוסף – האם עצם העובדה שהיקף העבודה הוגדר כ- FULL TIME BASIS שוללת אפשרות שבזמנו הפנוי העובד יועסק במשרה נוספת? יכול המעביד לבוא ולומר – אני רוצה שראשך, מעייניך ומרצך ירוכזו בעבודה הזאת ולא בנושאים נוספים שיעסיקו אותך. זו טענה אפשרית, השאלה היא האם היא תישמע במקרה שבו החוזה שותק, והעבודה אינה נפגעת (קרי לא מבחינת ההספק ולא מחמת ניגודי עניינים ותחרות בחברה וכדומה); לאור חופש העיסוק נראה לי כי הטענה תידחה.

לגבי שעות נוספות, ההלכה כיום הינה כי על עובד התובע תשלום גמול בעבור שעות נוספות להוכיח הן את העובדה שעבד בשעות נוספות והן את מספר השעות הנוספות בהן עבד. על כן, גם אם נאמר כי יש גבול לשעות שאפשר להעסיק עובד, גם אם הוא עובד על בסיס FULL TIME, הרי שהעובד לא יוכל להוכיח את היקף השעות הנוספות ותביעתו תידחה. הדבר נכון במיוחד אם העובד החליט לעבוד על בסיס חשבונית / הסכם ייעוץ וכדומה (שאז גם תעלה השאלה האם התקיימו יחסי עובד ומעביד).

הערה לגבי הסכם נותן שירותים

יש עובדים / או מעבידים, המעוניינים להתקשר שלא באמצעות הסכם עבודה, אלא באמצעות הסכם למתן שירותים, וזאת מסיבות שונות, בעיקר כלכליות. לגבי עובדים כאלה תעלה השאלה האם התקיימו ביניהם יחסי עובד ומעביד אם לאו. תהיה להם בעיה להעלות טענה כזאת, אם מלכתחילה התקשרו בהסכם למתן שירותים על מנת שלא ייחשבו כעובדים. במקרה שלא התקיימו יחסי עובד ומעביד, עדיין, כאמור לעיל, אפשר לפרש את מערכת היחסים המעורפלת ולהגיע לתוצאות האמורות לעיל על פי דיני החוזים. יחד עם זאת, הניסיון להחיל את העקרונות האמורים לעיל על מי שאינו מוגדר כעובד, בעייתי וקלוש יותר.

למשל, לגבי שעות נוספות. נותן שירותים שאינו עובד, הנותן שעות נוספות כחלק מהסכם גלובלי, מבלי שמסכם מאומה עם מזמין השירותים, נוטל סיכון גבוה שיראו אותו כמי שנתן את השירותים (השעות הנוספות) תוך ידיעה שאינו זכאי לתשלום נוסף, אחרת היה דורש תשלום לפני כן. מאידך, אולי הוא יוכל להעלות טענה לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט, המאפשרת לעתים, משיקולי צדק, לראות את מזמין השירותים כמי שקיבל מעבר למה שמגיע לו על פי החוזה, ועל כן צריך להשיב חלק מהרווח, או שכר ראוי, לנותן השירותים.

לסיכום

המונח FULL TIME BASIS  או "משרה מלאה" הוא מונח שיש בו חורים שונים, ועלול להתפרש לצדדים ואופנים שונים, במיוחד כאשר מדובר במשרת אמון. וכאשר מדובר בנותן OB-JT182_juggle_E_20100830124258שירותים על בסיס חשבונית (שלגביו יש גם לברר האם כלל התקיימו יחסי עובד ומעביד) – המצב מסובך ומעורפל אף יותר.

ראוי שצדדים להסכם כזה יתנו את דעתם לבעייתיות זאת ויגדירו בצורה ברורה את היקף השעות שמצפים מהעובד/נותן השירותים להקדיש לעבודה, בשל העובדה שהוא עובד באופן גלובלי. הדבר מצופה מהעובד, לא פחות מהמעביד, מכיוון שבדרך כלל הוא אינו בעמדת הנחיתות של עובד מן המניין. אם הצדדים מעדיפים להותיר את העניין מעורפל וגמיש, אנו נצפה לראות בחוזה הוראות נוספות ומשלימות, כמו השאלה האם רשאי העובד לעבוד בעבודה נוספת; תחנות יציאה מן החוזה, וכו'.

[1] ע”א 268/68 מכמורת חברת פיתוח בתי מלון בע”מ נ’ שוורץ, פ”ד כב (2) 703.

פורסם בקטגוריה כללי | עם התגים , , , , , , , | כתיבת תגובה

האם זה ברור ?!? דגשים לכתיבת צוואה ברורה

כלל ראשון: ברר רצונך. כלל שני: נסח אותו בפשטות ובצורה מדוייקת

הנקודה החשובה ביותר שעלינו להזכיר לעצמנו לפני שאנו מתחילים בכתיבת צוואה, הינה כי השימוש בה ייעשה לאחר שלא נהיה כאן בעולם, ולא ניתן יהיה לשאול אותנו למה התכוונו. על כן, לאחר שהחלטנו מה אנו רוצים, עלינו לוודא כי הדברים ייכתבו בצורה ברורה ופשוטה ככל האפשר על מנת שלמי שיקרא אותה לא יהיה ספק מהו רצונכם.

במהלך השנים ראיתי כל מיני סוגים של כשלים ניסוחיים שגרמו לבעיות רבות. בעיה בהבנת רצונו של המצווה, בעיה ביכולת ליישם את רצונו, ובעיה שנוצרת כתוצאה ממחלוקות שנוצרות בין צדדים שונים, שכל אחד סבור שהצוואה לטובתו.

כשל ביכולת ליישם את רצונו של המצווה

לפני שאציג מקרה שאגיע אלי לאחרונה, אציג מקרה אחר, מלפני כמה שנים, המבהיר בעיה ביכולת ליישם את רצונו של המצווה. המצווה כתב שהוא מצווה את3 כל רכושו לרעייתו, בתנאי שלא תתחתן בשלב מאוחר יותר. עתה נשאלת השאלה, מה נעשה עם הצוואה הזאת? האם נרשום את הרכוש על שמה? לכאורה, היא זכאית לו רק אם לא תתחתן. וכיצד נדע שלא תתחתן? נמתין עד פטירתה? עורך צוואה מנוסה היה צריך לעמוד על נקודה זו. כך, למשל, אין למצווה התנגדות שאלמנתו תתחתן. אולם הוא ירצה כי במצב כזה הרכוש יעבור לילדים. זה כבר עניין שאפשר לנסחו, וגם להגן על הרכוש הנדלני באמצעות הערת אזהרה, למשל. וכן הלאה.

כשל ביכולת להבין את רצונו של המצווה

ועכשיו לעיקר. הגיע אלי לאחרונה מקרה שבו נוצרה בעייה פרשנית, והוא מהווה דוגמה לאופן בו ניסוח לא מדוייק גורם לבעיות פרשניות קשות. עיון קל בצוואה מיד העלה את הכשל שבה, כדלקמן.

הצוואה מחולקת לשלושה סעיפים עיקריים. סעיף 1: "הרכוש", מגדיר מהו הרכוש. סעיף 2: "חלוקת רכוש", מתייחס לרכוש ספציפי המחולק על פיו, וסעיף 3: "יתר הרכוש", המתייחס כשמו, ליתר הרכוש.

הצוואה משנת 2000. המצווה נפטרה בסוף 2015.

וכך קובעת המצווה:

"2. חלוקת רכוש.

2.1 בית המגורים הנמצא ברחוב…

2.1.1 הנני קובעת כי לאחר פטירתי תימכרנה זכויותי בבית המגורים למרבה במחיר תוך 4 שנים.

2.1.2 התמורה שתתקבל בגין המכירה תתחלק בחלקים שווים בין שני בניי: פלוני – 50%. אלמוני – 50%…."

נעצור כאן – מתעוררת בעיה ראשונה: המצווה לא כותבת על שם מי יירשם הבית לאחר הפטירה. לכאורה הדבר ברור מהסעיף, אולם לא ניתן ללכת לטאבו עם סעיף כזה, מכיוון שהמצווה אינה קובעת מי יקבל את הזכויות בבית. היא רק קובעת שהוא יימכר, והכסף שיתקבל יחולק שווה בשווה בין שני בניה. וזאת מעבר לנושא שהמצווה מחייבת את ביצוע המכירה וכו', שלכך לא ניכנס. אולם זו בעיה קטנה שניתן לפתור אותה באמצעות פרשנות, לעומת הבעיה שתתעורר בהמשך.

"2.2 כספים וחשבונות בנקים

2.2.1 הנני קובעת, כי כפוף לאמור בסעיף 2.2.2 להלן, כל הכספים אשר לי ואשר יהיו לי והכספים בחשבונות בנקים ובתוכניות חסכון יתחלקו כדלקמן:

2.2.1.1 20% מהכספים לבני פלוני ורעייתו פלונית.

2.2.1.2 20% מהכספים לבני אלמוני ורעייתו אלמונית.

2.2.1.3 60% הנותרים יחולקו בחלקים שווים (10% כ"א) לכל אחד מששת נכדיי.

2.2.2. ….

2.2.3 הנני קובעת כי אם חלילה לא יהיה בחיים ביום פטירתי מי מהנזכרים לעיל, יחולו הוראות סעיף 4 להלן"

סעיף זה אף הוא מעורר בעיות פרשניות:

ראשית, האם הרעיות מקבלות חלק בירושה בשל היותן רעיות, או בלי קשר לכך. במלים 4אחרות, אם פלוני יתגרש מפלונית, האם עדיין היא זכאית לקבל חלק בירושה?

שנית, כוונת המצווה להעניק חלק בצוואה לכל נכד ונכד מנכדיה. מה קורה אם יוולדו בעתיד, לאחר הצוואה, נכדים נוספים. האם הם יקבלו חלק יחסי בירושה אם לאו.

שאלה שלישית, מתעוררות בעיות קשות בנוגע ליישום סעיף 4 אליו מפנה סעיף 2.2.3 שאינו סעיף 4 אלא כנראה סעיף 3.5, כפי שנראה להלן.

"2.3 תכולת בית המגורים

2.3.1 רהיטי הבית העתיקים – לבני אלמוני ולרעייתו אלמונית.

2.3.2 יתר ריהוט הסלון למעט האמור בסעיף 2.3.1 לעיל – לבני פלוני ולרעייתו פלונית.

2.3.3 יתר החפצים האישיים…תתחלק בין שתי משפחותבני, פלוני ואלמוני…"

ושוב גם כאן מתעוררת שאלה דומה לשאלה הקודמת, ולא נתעכב עליה.

"2.4 ספרים…"

עד כאן סעיף המתייחס לרכושה של המצווה. לכאורה לא נותר רכוש כלל לחלוקה. ואז מגיע סעיף 3.

"3. יתר הרכוש

3.4 את כל יתרת רכושי (למעט המפורט בס"ק 2.1 עד 2.4 לעיל) מכל מין וסוג שהוא, הנני מורישה לשני בני פלוני ואלמוני בחלקים שווים ביניהם.

3.5 הנני קובעת, כי אם חלילה לא יהיה בחיים ביום פטירתי מי מהנהנים הנזכרים בצוואתי ירשו את חלקו כמפורט בצוואה זו – בחלקים שווים ביניהם – בני המשפחה האחרים של אותו בית אב לאמור: בני משפחת פלוני או בני משפחת אלמוני – לפי המקרה.

  1. 4. הנני קובעת במפורש כי אני רשאית, בכל עת שארצה, לבטל או לשנות את צוואתי זו, להוסיף או לגרוע ממנה כרצוני. כל שינוי כזה יהיה מחייב, אם ייעשה, בכתב, ובנוכחות עדים, כנדרש על פי הדין."

הקושי הפרשני

עתה, אילו המצב בשנת 2015, בעת פטירת המצווה, היה זהה למצב בו ערכה את הצוואה5, אז אין לנו בעיה עם הצוואה, למרות הקשיים הפרשניים שבה. אלא שהמצב השתנה, עת בשנת 2011 נפטר הבן פלוני, ועל פי צו ירושה ירשה את מלוא חלקו, רעייתו, פלונית. לאור מצב זה מתעוררת השאלה מי בא במקום הבן פלוני – האם רעייתו, שלרשותה יש צו ירושה מחייב והיא יורשתו החוקית, או שמא בני המשפחה של אותו בית אב בחלקים שווים ביניהם. ומי הם אותם בני משפחה – רעייתו וילדיו או רק ילדיו?

לעניין זה נאמר, כי בהחלט יתכן ובצוואה ייקבע הסדר אחר ושונה מהסדר הכללי של צו הירושה לטובת פלונית. קרי, נכון שאלמונית הינה יורשתו של פלוני, אולם לגבי עזבון המצווה הנוכחית, יש הסדר שהיא קבעה והוא מחייב.

ועתה נשאלת השאלה – האם סעיף 3.5, שנמצא תחת כותרת סעיף 3, החל רקעל "יתר הרכוש" – יחול במקרה שלנו גם על הרכוש המוזכר בסעיף 2, או שמא הוא יחול רק על "יתר הרכוש", ככל שקיים.

ונבהיר. ניקח למשל את הבית. נניח שפלוני זכאי לקבל מחצית מהבית (או מחצית מהתמורה שתתקבל בגין מכירתו). מי יורש את המחצית הזאת? אם סעיף 3.5 מתייחס רק ל"יתר הרכוש" הרי שהוא לא חל על הבית, ומי שמקבל את הבית היא יורשתו החוקית של פלוני – רעייתו. ואם נאמר כי סעיף 3.5 מתייחס לכל הרכוש, והמיקום שלו הוא מוטעה, אז היורשים המוזכרים בסעיף 3.5 הם היורשים של הבית. יש לכך משמעות של מאות אלפי שקלים.

נלך עתה לסעיף 2.2.1.1 המקנה לפלוני ולרעייתו 20% מהכספים בבנק. שאלה ראשונה הינה האם המשמעות היא שיורשי פלוני יורשים את כל ה-20% או שמא רק מחצית, מכיוון שלפלונית מגיע ממילא 10%. ושאלה שניה הינה מיהו היורש של חלקו של פלוני. ילדיו ו/או רעייתו, או רק רעייתו – הן כפי ששאלנו מקודם, והן מכיוון שתאמר פלונית, שכספים אלה נועדו לשמש אותה ואת בעלה, ולגבי הנכדים יש הסדר ספציפי לגבי הכסף.

לנימוק טענתה, פלונית תטען, כי סעיף 3.5 הינו חלק מסעיף 3.

לנימוק טענתם ילדיה יטענו,כי נפלה טעות סופר/דפוס במיספור ולכן יש לראות את סעיף 3.5 כאילו הוא סעיף 4:

ראשית, מכיוון שסעיפים 3.1-3.3 כלל אינם בנמצא.

שנית, סעיף 3.5 היה אמור להיות סעיף 4 וזאת מכיוון שסעיף 2.2.3 מפנה לסעיף 4 7– ולסעיף 4 הנוכחי אין שום משמעות בהקשר של סעיף 2.2.3, שלא כמו סעיף 3.5 הצמוד אליו. אגב, גם אז, תתעורר השאלה, מדוע רק סעיף 2.2.3 מפנה לסעיף 4 (או 3.5) ואילו הסעיפיםהאחרים שותקים בנוגע לכך – זה עלול להיות פתח לטענה של פלונית, כי רק בנוגע לכספים הולכים לסעיף 3.5 אולם לא בנוגע לבית.

ושלישית, מכיוון שסעיף 3.5 במיקום של סעיף 3 הינו כמעט חסר משמעות, שהרי המנוחה חילקה את כל רכושה בסעיף 2, ולא ציפתה לחלק עוד רכוש בסעיף 3 – אלא מדובר בסעיף סל בלבד שנועד ליתר ביטחון.

הניסוח האמור הוא פתח לשלל בעיות נוספות, לדוגמה. אם מי שנפטר הוא לא אחד הבנים, אלא אחד הנכדים. ונכד זה התחתן ונולדו לו ילדים – לכאורה, ראוי שרעייתו/ילדיו יירשו אותו. אולם הדבר אינו ברור כלל מסעיף 3.5, על פיו אחיו והוריו אמורים לרשת אותו.

תוצאות הקושי הפרשני

לקשיים פרשניים כאלה יש מספר השלכות.1

הראשונה, ספק גדול אם הרשם לענייני ירושה יקיים צוואה כזאת, פשוט מכיוון שלא יידע כיצד לנסח את הצו ומיהו היורשים.

השניה, העובדה שהצוואה ניתנת לפרשנויות שונות, שלכל אחד מהם נפקות כספית אחרת, עלולה לעורר מחלוקות ומריבותבין היורשים.

אז מה עושים לפני שמנסחים את הצוואה?

ראשית, חשוב לערוך צוואה אצל עורך דין המתמחה בנושאי צוואות ומודע לקשיים הפרשניים האמורים.

שנית, לברר מהו הרצון של המצווה וכיצד אני מביא אותו לידי ביטוי.6

שלישית, לקרוא את הצוואה מילה במילה ולנסות להבין מה היא אומרת, וכיצד תקויים. לחשוב תוך כדי קריאת הצוואה, "מה קורה אם…" קרי שהמצב לא יישאר כך, ועלולות להיות התפתחויות כאלה ואחרות. האם הסעיפים עדיין תקפים או שהם מעוררים קשיים. לבחון האם הצוואה מנוסחת בצורה קלה, בהירה ומובנת לכל נפש. יחד עם זאת האם אין בה דילוגים או "חורים" מבחינת הניסוח וההסדר.

ומה עושים במקרה שנתקלים בצוואה כזאת לאחר הפטירה?

ראוי להוביל להסכמה בין היורשים שתפשט את הצוואה. לדוגמה, הסתלק2ות. במקרים קיצוניים ראוי שהיורשים יוותרו על הצוואה ויילכו לכיוון של צו ירושה. אפשר להוסיף הסכם לחלוקת עיזבון בצורה המקובלת על הצדדים. ובמנגנון של הסכמה לתקן את הכשלים, אחרת על היורשים להבין כי המחלוקות עלולות לגרור אותם לשנים של דיונים משפטיים ארוכים, מייגעים, ובעיקר – יקרים, תוך קריעת המשפחה.

בהצלחה!

פורסם בקטגוריה כללי | עם התגים , , , , , , | כתיבת תגובה

מעלית שבת בבית משותף (2016) – פסיקה, שיקולים, שאלות

 

במהלך 18 החודשים האחרונים, מאז העליתי לאתר שלי את המאמר "מעלית שבת בבית משותף", קיבלתי פניות רבות, כמעט בכל דרך אפשרית, בשאלות ותשובות בנושא זה, חלק מהן מופיעות בעשרות התגובות למאמר, וחלק נוסף אני מקבל על בסיס שבועי. נושא מעלית השבת מעסיק את תושבי ישראל, ועל כן בחרתי להוסיף חומר בנושא שאולי יסייע לכם לראות את העניין במבט רחב יותר.

  • תגובת יתר והקונטקסט הכולל של מאבק בין דתיים לחילונים

אחת מהתופעות ששמתי לב אליהן הינה האמוציות הרבות שמעורר נושא מנגנון פיקוד השבת. בית משותף מכיל אנשים שונים, עם צרכים שונים ורצונות שונים. למשל, האחד מעדיף חניה והשני גינה. האחד מעדיף חדר מדרגות נקי והשני מתמקד בשקט שהוא מבקש שישרור בבית, ועוד ועוד. ישנם ויכוחים על הוצאות ושימושים דומים וכו'. וטרם היגענו למגדלים, המעוררים ויכוחים נוספים, כגון הפעלת בריכה וחדר כושר, ועוד. ואכן בית משותף מעורר חיכוכים שונים בין דיירים.

בתוך כל אלה, הוויכוחים על הפעלת מעלית בבית משותף יוצרים מתיחות יתרה בתפר שבין דתיים לחילונים, וזאת למרות שלא כל הדתיים מבקשים להתגורר בבית שיש בו מעלית שבת דווקא[1]. דוגמה אחת הינה בעל דירה שחיבל במעלית מכיוון שלא רצה שהיא תפעל כמעלית שבת[2]. לעתים נושא זה של דתיים (המבקשים הפעלת מעלית שבת) מול חילונים (המתנגדים לה) מהווה שיקול להפעלת ניהול הבית, כבית מורכב עם אגפים שונים[3].

ראוי בהקשר זה לזכור את הצורך לנהוג בתום לב ובסבירות וחובות אלה חלות גם על החלטות בנושאים אלה. אם לא נצליח לחיות יחדיו בהסכמה בנושא כמו מעלית שבת, אז המצב באמת עגום. הפתרון המשפטי צריך להיות המוצא האחרון, ולא ברירת המחדל.

  • האם מעלית שבת תורמת או לא תורמת לשווי הדירות?

הנושא הכלכלי בכל הנוגע למעלית שבת עולה בשמאויות שונות שמתפרסמות ברשת וגם לכך היבטים שונים. הגישה הכללית הינה כי התקנת מנגנון שבת מעלה את שווי הדירה, בשל העובדה שהוא מגדיל את ציבור הקונים גם לאלה ששומרים שבת ועושים שימוש במעלית שבת.

דוגמה קלאסית היא בציבור החרדי, שבו עליה בקומות, עד קומה שלישית רביעית, מעלה את מחיר הדירה, ומעבר לכך, קומות חמישית ושישית, מורידה את שווי הדירה בכ-10% וזאת מכיוון שבציבור החרדי הגישה הכללית הינה שלא להיזקק לפיקוד שבת (אמנם גם במסגרתו יש ציבור שלם של חולים, נכים ומבוגרים שנזקקים לו ומשתמשים בו). בעבר הבתים בציבור החרדי היו בגובה של עד 4 קומות, כעת בברכת הרבנים החרדים עד גובה של 5-6 קומות.

אם נחבר את הסעיף הקודם לסעיף הנוכחי, יתכן וידיעה כי התקנת מעלית שבת תעלה את ערך הדירה גם למתנגדים/למתלבטים, תסייע לרכך את התנגדותם.

  • אישור התקנת מנגנון שבת – איסוף חתימות או אסיפה כללית?

בעבר הגישה הכללית היתה כי החלטות של הבית המשותף, הנוגעות לכלל הדיירים, צריכות להינתן באסיפה הכללית, קרי כאשר מזמינים את כלל הדיירים לאסיפה, שבה ניתנת הזדמנות לכל אחד להשמיע את דעתו ולאחר מכן להצביע, כמובן. באופן כזה, קבלת החלטות בדרך של "איסוף חתימות" נפסלה.

עם השנים, כאשר התחילו לצמוח המגדלים התברר כי קשה מאוד לכנס אסיפות כאלה וכל הלוגיסטיקה הכרוכה בכך (מציאת מקום לאסיפה, קביעת מועד, שיחות לכל הבעלים ועוד ועוד) מעניקה כוח בידי הדיירים המתנגדים. כך, למשל, ככל שמדובר במעלית שבת, לעתים הדיירים שומרי השבת וגם המתנגדים הפעילים מהווים את קבוצות המיעוט בבניין, והרוב, שאין לו התנגדות להפעלת מנגנון שבת מוכן לחתום על כך, אך לא יטריח את עצמו לאסיפה, אפילו אם הוא מתגורר בבניין.

זאת ועוד, הואיל ולצורך קבלת החלטה על הפעלת מעלית שבת, אם תתקבל הטענה כי יש צורך ברוב בעלי הדירות של הבניין (ולא רק רוב בעלי הדירות המשתתפים באסיפה; ראו הסעיף הבא), הרי שקיים קושי עצום על הדיירים שומרי השבת. כאשר נדרשתי לכך בעבר המלצתי לדיירים לאסוף יפויי כוח להצבעה מהדיירים המסכימים ובכך לפטור את הצורך שיתייצבו פיזית לאסיפה.

בשורה בעניין זה יכול ומצאתי בפסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין בנתניה, שבו ציינה כי רק מקום בו המחוקק התנה מפורשות מתן החלטה בפורום הבית המשותף, יש לכנס אסיפה כללית. אם המחוקק לא ציין זאת מפורשות, ניתן לקבל את ההחלטה בדרך של הסכמה בכתב[4]. המפקחת הזכירה את סעיף 59ז לחוק (הדן בהפעלת מעלית שבת) כדוגמה לכך שאין צורך בכינוס אסיפה כללית לצורך קבלת החלטה בגינו[5].

אולם להשלמת התמונה ראו הסעיף הבא – הרוב הנדרש.

  • הרוב הנדרש

ניקח לדוגמה בית שיש בו 80 דירות. 20 דיירים מבקשים להפעיל את פיקוד השבת, 20 דיירים מתנגדים, ו-40 אינם מתנגדים. ראינו לעיל, כי לפחות על פי אחד מפסקי הדין, ניתן לאסוף חתימות. אבל אם ייקבע אחרת ויש לכנס אסיפה, מהו הרוב הנדרש לצורך קבלת החלטה?

  1. ראשית, חשוב להבהיר כי לא די בכך שדיירים "אינם מתנגדים". הם צריכים להצביע פוזיטיבית בעד, או לחתום על הסכמה.
  2. לשון החוק הינה "רוב של בעלי הדירות" ועל כן ניתן לטעון, כי יש צורך ב-41 חתימות.
  3. מאידך ניתן לטעון, כי הואיל והחלטות מתקבלות באסיפה הכללית, הרי שאם תכונס אסיפה כללית יהיה צורך ברוב של בעלי הדירות המשתתפים באסיפה. במקרה כזה די יהיה ב-21 דיירים שיצביעו בעד. המתנגדים לטענה זו יטענו כי יש צורך ברוב של בעלי דירות בין אם הדבר נעשה באסיפה ובין אם הדבר נעשה בדרך של איסוף חתימות.

בעבר העליתי את הסברה, שכאשר מדובר ב"רוב" סתם, די ברוב של בעלי הדירות המשתתפים באסיפה שכונסה כדין. ואילו כאשר המחוקק רצה לקבוע רוב מיוחס, הוא עשה כן בצורה מפורשת. כנגד סברה זו הועלתה גם דעה אחרת, כאמור, שהרציונאל שלה הוא שלפני תיקון 2011 היה צריך החלטה של כל בעלי הדירות לצורך התקנת מעלית שבת, ולכן יש לפרש את התיקון בצמצום. בהקשר לכך מעניין לבחון את פסק הדין המפורט והמנומק של המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה בתיק 178/09, קרי מלפני התיקון לחוק משנת 2011.

באותו מקרה ביקשו שני בעלי דירות צו מניעה כנגד הפעלת מעלית שבת, בבית שבו הרוב המוחלט ביקש להמשיך את ההפעלה. התובעים טענו שיש צורך בהחלטה פה אחד להפעלת המעלית ואין הם צריכים לנמק את התנגדותם. בין היתר דנה המפקחת בשאלת הרוב וקבעה כדלקמן[6]:

  1. המגמה של המחוקק בתיקון משנת 2001 היה למנוע הפליה לרעה של ציבור שומרי השבת.
  2. אין בסיס פרשני לטענה כי הגיונו של סעיף 59ז לחוק המקרקעין מחייב הסכמה של כלל בעלי הדירות.
  3. החלטה בנושא הפעלת מנגנון פיקוד שבת הינה החלטה בנושא של דרכי ניהולו של הרכוש המשותף, קרי החלטה באסיפה הכללית ברוב דעות. המפקחת מסתמכת על קביעה של המפקחת על רישום המקרקעין ברחובות[7].
  4. הפעלת מעלית שבת לפרקי זמן קצובים אינה מונעת את השימוש מהמתנגדים, וזאת לעומת מצב בו אי הפעלתה מונע את השימוש מהמיעוט שומר השבת, שאינו יכול להשתמש בה. היא גם אינה שוללת חזקה מהמתנגדים ואין בה שום פגיעה קניינית במתנגדים. וזאת בניגוד, כאמור לשומרי השבת.

הפסיקה האמורה מתייחסת להפעלת המנגנון ולא לעצם התקנתו. אולם הגיונו נכון גם לשאלת ההתקנה, שהרי התקנת המנגנון ממומנת על ידי הדיירים שמבקשים את ההתקנה ואין בכך שום פגיעה כספית או חיוב נוסף על המתנגדים.

בנסיבות אלה אני סבור כי אכן יש לפרש את המונח "רוב בעלי הדירות" המצויין בתיקון לחוק, כרוב בעלי הדירות המשתתפים באסיפה הכללית (אלא אם כן מבקשים לאסוף חתימות ולעניין זה אני מוכן להשאיר בשלב זה בצריך עיון); אחרת יצא כי החוק (שנועד להיטיב את מצבם של שומרי השבת) רק מרע את מצבם ואין היגיון בדבר.

  • תחולת התיקון לחוק, על התקופה שלפני כניסתו לתוקף

כפי שראינו במאמר הקודם, קיימות שתי נקודות זמן רלוונטיות לתחולת החוק:

  1. האחת היא שנת 2001, בה נקבע כי כאשר נבנה בניין מגורים חדש ובו יותר משתי מעליות, תותקן באחת המעליות מנגנון לפיקוד שבת. במצב שבו מותקן כבר מנגנון רשאי אפילו בעל דירה אחת לדרוש את הפעלת המעלית כמעלית שבת.
  2. האחרת הינה שנת 2011, בה נקבע כי התקנת מנגנון שבת (בין אם יש מעלית אחת ובין אם יש יותר) או הפעלת המעלית כמעלית שבת (אם מדובר בבניין שיש בו מעלית אחת), יכול ותיעשה ברוב של בעלי הדירות.

ואם נציב בטבלה:

התקנת מנגנון

הפעלת המנגנון

בניין עם מעלית אחת בניין עם יותר ממעלית אחת בניין עם מעלית אחת בניין עם יותר ממעלית אחת
בניין שנבנה לפני 2001  

 

יש צורך בהסכמת רוב בעלי הדירות.

 

יש צורך בהסכמת רוב בעלי הדירות.  

 

יש צורך בהסכמת רוב בעלי הדירות.

 

 

די בבקשת דייר אחד.

בניין שנבנה לאחר 2001 הקבלן מחוייב לכך על פי החוק.

לפני התיקון של שנת 2011 ראינו פסיקה סותרת, מחד גיסא די היה בהתנגדות של דייר אחד, על מנת למנוע התקנת מנגנון שבת, וגם אם הותקן, די היה בהתנגדות של אחד על מנת להפסיק את פעולתו. דוגמה לכך אנו רואים בפרשת וייסר, משנת 2008. מאידך ראינו גם את פרשת אביעוז, שהציגה תמונה שונה, ועל פיה הפעלת מנגנון יכול ותינתן ברוב דיעות של המשתתפים באסיפה הכללית.

עוד נזכיר כי יש שתי אפשרויות לפרשנות המונח "רוב בעלי הדירות", אפשרות אחת הינה רוב של בעלי כלל הדירות, או רוב של בעלי הדירות שהשתתפו באסיפה.

נשאלת השאלה, האם כיום, בשנת 2016, יכולים דיירים שומרי שבת בבניין שנבנה בשנת 2000 (או בסמוך לכך), ובו יותר ממעלית אחת, לבוא ולבקש התקנת מנגנון שבת גם אם אין הסכמה של רוב בעלי הדירות? עשויים לעלות לכך שיקולים בעד ונגד. למשל – מה ההבדל בין בניין שנבנה בשנת 2001 לבניין שנבנה בשנת 2000? (טיעון בעד) השאלה נכונה בין בפן הפיזי והן בפן של תכלית החקיקה. מאידך, הדבר מהווה פגיעה רטרואקטיבית בזכות הקניין, המחוייבת להיעשות על פי חוק מפורש (טיעון נגד, אמנם בעל צביון יותר פורמאלי מאשר מהותי).

הטענה בעד יכולה להיות בעלת שתי אפשרויות:

  1. אפשרות מתונה יותר, לפיה גם אם ייקבע בעתיד, כי יש צורך בהחלטה של רוב בעלי כלל הדירות, הרי שבמקרי הגבול האמורים, די יהיה בהחלטה של רוב בעלי הדירות שהשתתפו באסיפה.
  1. טענה קיצונית יותר הינה כי מכיוון שבבניין (ובו יותר ממעלית אחת) שנבנה לאחר שנת 2001 חובה להתקין פיקוד שבת, הרי שגם בבניין דומה שנבנה בסמוך לשנת 2001 די בבקשה של דייר אחר, או מיעוט דיירים, לצורך התקנת פיקוד השבת. אני סבור כי טענה כזאת לא תידחה על הסף, ודאי אם תיבחן מבחינה מהותית, שכן שילוב הנימוקים העולים בפרשת אביעוז הנ"ל, יחד עם התכלית החקיקתית, תומכים בסברה כזאת. בחינה מהותית כזו תתחשב במספר שיקולים, כגון היחס המספרי בין המבקשים למתנגדים, הנימוקים של הצדדים, הנסיבות של אותם דיירים מבקשים (לדוגמה מצב בריאותי וכדומה), מתי רכשו את הדירה, שעות ההפעלה המבוקשות ועוד.
  • התנגדויות למעלית שבת – רעש

באחד התיקים הועלתה התנגדות של דיירת להתקנת מעלית, בין היתר מכיוון שהמעלית תופעל כמעלית שבת, קרי מכניסת השבת ועד צאתה, והרעש יהיה בלתי נסבל. המפקחת דחתה טענה זו, בין היתר בהסתמך על חוות דעת מומחה, כי באותו מקרה המעלית המתוכננת הינה מעלית הידראולית שקטה, ולכן לא ישמעו שום רעש בדירות[8].

  • מעלית שבת ותמ"א 38

במקרה אחר במסגרת התנגדויות של דיירים לתמא 38 הועלתה הטענה כי בבית החדש לא יותקן פיקוד שבת והדבר יגרור ירידה ברמת החיים של הדייר. הנושא לא עמד למבחן מכיוון שהצדדים הגיעו לפשרה שיותקן פיקוד שבת, והדייר הסיר את ההתנגדות.

  • הוצאות הפעלת מעלית שבת

נושא של הוצאות הפעלת מעלית שבת אף הוא גורם המעורר מחלוקות בין הדיירים המבקשים להפעיל את פיקוד השבת (והחייבים בנשיאה בהוצאותיו) לבין הדיירים האחרים, באשר לעתים עלולה להתגלע מחלוקת כיצד לחשב את ההוצאות האמורות.

כעיקרון, כאשר מופעל פיקוד השבת, צריכת החשמל של המעלית היא מקסימלית כולל בלאי החלפים. מבחינת צריכת החשמל של מנוע המעלית הוא מירבי (5.5 kw), בתוספת מנוע דלת המעלית והתאורה. בהתאם לנתונים אלה ניתן לחשב את ההוצאות עבור זמן ההפעלה. אפשרות אחרת הינה לבדוק את עלויות תחזוקת המעלית בשנים הקודמות, שבהן לא פעל מנגנון שבת, לעומת השנה בה פעל המנגנון. ניתן גם לפנות למהנדס מעליות במכון צומת, לעריכת חשבון.

  • שאלות של כשרות

מעלית שבת פועלת מכוח הכשר הלכתי, הכפוף לתנאים שונים. כאשר מגיעים לאירוח חד פעמי בבית מלון, כמובן שלא ניתן להקפיד על כך, אולם למי שחשוב שלא לחלל שבת בביתו, ראוי שיבדוק את טיב ההכשר, מכיוון שלעתים עקב שינויים שנעשים בשלב ההתקנה ו/או בשלב התחזוקה, המעלית מאבדת את ההכשר. גם בעניין זה ולפרטים נוספים ראוי לפנות למכון צומת.

  • תביעות מול הקבלן

לעתים הסעד שצריך לבקש בעל הדירה אינו כלפי בעלי הדירות האחרים, אלא כלפי הקבלן, אשר התחייב להתקין מנגנון שבת בחוזה, או שהיה מחוייב לכך על פי דין ולא עשה כן. במקרים המתאימים בתי המשפט פוסקים פיצוי, אם כי לא גבוה.

במקרה אחד[9] הוגשה תביעה של בעלים (באותו מקרה – בעל נכות) בגין ליקויים שונים ובין היתר אי התקנת מנגנון שבת. בית המשפט קיבל את התביעה ואף פסק פיצויים בסך של 10,000 ₪ בגין עגמת נפש, כאשר בין היתר אחת הסיבות לעגמת הנפש נעוצה בהיעדר מנגנון, מה שגורם לבעלים להיכלא בביתו כ-60 ימים בשנה.

ממקרה אחר[10] בו קבע בית המשפט פיצוי על אי התקנת מנגנון שבת הועלו טענות כדלקמן, שראוי לקחת אותן בחשבון: הקבלן טען כי הדיירים ויתרו על התקנת המנגנון, בין היתר מכיוון שהם שתקו בנוגע לכך משך שלוש שנים. בית המשפט קבע כי לא סביר שדיירים שומרי שבת יוותרו על כך, ודחה את הטענה מכיוון שלא הוצג לפניו כתב ויתור בכתב מטעם הדיירים. בנוסף, חוות הדעת של הדיירים אינה מתייחסת לנושא זה, והם אף לא הביאו ראיות לעלות התקנתו. גם כאן פסק בית המשפט פיצוי של 10,000 ₪ בגין עגמת נפש, כאשר אחד המרכיבים לכך היה נושא פיקוד השבת.

וישנם גם מקרים הפוכים: במקרה אחר טען רוכש הדירה כי כאדם חילוני הוא הסתמך על הכיתוב במפרט, כי לא תותקן מעלית שבת, והעובדה כי הותקן בסוף מנגנון כזה מהווה הפרת ההסכם. הדייר ביקש פיצוי מוסכם (שעמד על 80,000 ₪). בית המשפט ניתח את ההסכם וקבע כי הפרה זו אינה כה חמורה המקנה זכות לפיצוי מוסכם, ונתן לנתבעת רשות להתגונן לברר את גובה הפיצוי[11]. הדיון נמשך עד לשנת 2015, ובו בהחלטה מנומקת וחשובה קבע בית המשפט את הפיצוי על סך 30,000 ₪ בגין הפרת ההסכם.

• • •

[1] בתיק 5467-06-09 נטען כי נעשתה עסקה פיקטיבית, בין היתר מכיוון שהרוכש לא ביקש לוודא כי בבניין מותקנת מעלית שבת. בית המשפט קבע כי אין בכך ראיה לפיקטיביות, מכיוון שישנם שומרי שבת שמתגוררים בבתים ללא מעלית שבת.

[2] תיק 21730-12-10.

[3] ע"א 6217/05 מפעלי בני ברית ירושלים נ' ועד הבית

[4] המפקחת מפנה לע"א 1415/00 (מחוזי י-ם) אברהם נ' אזרד.

[5] סעיף 15 להחלטה שם.

[6] תיק 178/09 אביעוז נ' הנציגות (2010).

[7] תיק 137/00 לוי נ' הנציגות.

[8] עמ' 15 סעיף 96 להחלטה.

[9] תיק א (שלום רחובות) 5410/01 כהן שמעון נ' א.ש.י.ד. (2003).

[10] תיק א (שלום חיפה) 18676/00 בוארון נ' חדד מנחם – דויטש חיים בע"מ (2005).

[11] תא"ק (שלום קריות) 18067-12-10 מורני נ' יהודה בן שושן נכסים בע"מ (2011).

פורסם בקטגוריה כללי | 51 תגובות

הוראת שעה בחוק התכנון והבניה – הגדלת יחידות דיור בדרך של הקלה

סעיף 147 לחוק התכנון והבניה[1] קובע כדלקמן בנוגע להקלה:

  1. (א) הועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145.

          (ב)  על אף הוראות סעיף קטן (א), נקבעה בתכנית למגורים שנכנסה לתוקפה לפני יום כ"ה בטבת התשע"א (1 בינואר 2011), הוראה לעניין מספר דירות מרבי, רשאית הוועדה המחוזית, לבקשת משרד ממשרדי הממשלה, ליתן הקלה ממספר הדירות הקבוע בתכנית כאמור, לצורך תוספת דירות קטנות; לעניין זה –  "תכנית למגורים" – תכנית הכוללת מספר יחידות דיור למגורים ו"דירה קטנה" – הכל כפי שקבע שר האוצר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת.

          (ג)   אפשר להגיש בקשה להקלה כאמור בסעיף קטן (ב), אף בלא הגשת הבקשה להיתר שלפיו יוקמו הבניינים, שההקלה מתבקשת לגביהם.

          (ד)  הוועדה המחוזית לא תיתן הקלה כאמור בסעיף קטן (ב), אלא אם כן הוכח, להנחת דעתה, כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה הכלולים בשטח התכנית ובסביבתו נותנים מענה לצרכים הנובעים מהתכנית.

          (ה)  לדיוני הוועדה המחוזית בבקשה להקלה כאמור בסעיף קטן (ב), יוזמן ראש הרשות המקומית שבמרחב התכנון שלה כלולה התכנית שההקלה מתבקשת לגביה.

          (ו)   הקלה כאמור בסעיף קטן (ב) תפקע בתום שנה ממועד נתינתה, אם במהלך התקופה האמורה לא הוגשה בקשה להיתר שיאפשר את מימוש ההקלה.

          (ז)   לעניין הקלה כאמור בסעיף קטן (ב), בסעיף 149, בכל מקום, במקום "ועדה מקומית" יקראו "ועדה מחוזית".

בסוף 2015 הוספה הוראת שעה לחוק התכנון והבניה, במסגרת המגמה להגדלת היצע יחידות דיור[2]. הצעת החוק 983[3] מיום 2.12.2015 נתקבלה במהירות בכנסת, בתאריך 28.12.2015[4]. בחוק נקבע כי למשך חמש שנים הקרובות ניתן לפעול להוספת שטחי בנייה לצורך הגדלת יחידות דיור למגורים בהיקף של עד 20%, במגרשים המיועדים לבנייה רוויה ברשות עירונית (קרי שהבניה בהם טרם החלה), גם בהליך של מתן הקלה, ולא רק בהליך של אישור תכנית, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק. הדבר מאפשר הן הגדלת השטחים הזמינים לבניה, והן ביצוע הפעולה בהליך מהיר יותר. יחד עם זאת, ההקלה המדוברת אינה חלה כאשר מדובר בהליכים לפי תמ"א 38.

בין היתר נקבע, כי אם נכנסה לתוקף, לאחר יום התחילה, תכנית נקודתית העוסקת בתוספת שטחי בנייה למגרש (להבדיל מתכנית כללית, דוגמת תכנית גגות או תכנית למחסנים), לא תוכל הוועדה המקומית לאשר תוספת לשטח הבנייה במגרש לפי הוראות ההסדר המוצע בהצעת החוק. עם זאת, ככל שאושרה תכנית כללית לאחר יום התחילה, יהיה ניתן לבקש הקלה לפי הוראות ההסדר המוצע, אך במסגרת חישוב השטח הכולל המותר לבנייה, לא יובאו בחשבון שטחים שהותרו בתכנית כללית.

בחישוב השטח הכולל המותר לבנייה לפי התכנית שאישרה הועדה המחוזית, יש להביא בחשבון את השטחים העיקריים ושטחי השירות שהותרו במגרש. בהתאם, תוכל הוועדה המקומית לאשר, במסגרת הליך ההקלה, תוספת שטח למגורים של עד 20%, אשר תיגזר מכל סוג שטח (עיקרי או שירות), בנפרד. התוספת תכלול הן שטחים עיקריים והן שטחי שירות שישמשו את יחידות הדיור הנוספות, מעבר למותר לפי התכנית.

הדברים באים בצורה מלאה לידי בביטוי בסעיף 151 המתוקן לחוק התכנון והבניה, בו הוסף סעיף (ב3), על פיו:

(1)      על אף האמור בסעיף קטן (ב), תוספת לשטח הכולל המותר לבנייה בתחום מגרש המיועד למגורים (בסעיף זה – תוספת שטח לבנייה) בתכנית שאישרה ועדה מחוזית לפני יום תחילתו של חוק התכנון והבנייה (הוראת שעה), התשע"ו–2015 (בסעיף זה – יום התחילה), לא תיחשב כסטייה ניכרת, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
  (א)     המגרש מיועד למגורים בבנייה רוויה;
  (ב)     המגרש נמצא בתחום רשות עירונית;
  (ג)      תוספת השטח לבנייה אינה עולה על 20% מהשטח הכולל המותר לבנייה למגורים במגרש לפי התכנית, אולם אם אושרה תכנית להגדלת השטח הכולל המותר לבנייה בהתאם להוראות סעיף 62א(א)(16)(א), או שמתבקשת, בהקלה כאמור בסעיף 147, תוספת לשטח הכולל המותר לבנייה על פי הקבוע בתכנית שהופקדה לפני המועד האמור בסעיף 151(ב), יופחת משטח התוספת שניתן לאשר בהקלה בהתאם להוראות סעיף קטן זה, שטח ההגדלה או התוספת שמאפשרות התכנית או ההקלה כאמור, לפי העניין;
  (ד)      תוספת השטח לבנייה תשמש רק להוספת יחידת דיור, אחת או יותר, לבניין, מעבר למותר לפי תכנית, ובלבד שלא ייווספו יחידות דיור במספר העולה על מספר יחידות הדיור שנקבע בתקנות לפי סעיף קטן (ב) כי אין בהוספתן משום סטייה ניכרת; לעניין פסקה זו, "יחידת דיור" – כהגדרתה בפסקה (5), לרבות שטחי שירות המוצמדים אליה או הנדרשים בשל הוספתה;
  (ה)     לעניין תוספת שטח לבנייה שתשמש להוספת שתי יחידות דיור או יותר לבניין – מחצית לפחות מיחידות הדיור שייווספו כאמור לבניין, מעבר למותר לפי תכנית, יהיו יחידות דיור ששטחה של כל אחת מהן אינו עולה על 75 מ"ר;
  (ו)      שטחה של כל יחידת דיור שתיווסף לבניין, מעבר למותר לפי תכנית, לא יעלה על 120 מ"ר;
  (ז)      בעת הגשת הבקשה להקלה טרם התחילה הקמת הבניין שלגביו מתבקשת תוספת השטח לבנייה; לעניין זה לא יראו תחילת הקמתו של בניין בהריסתו של בניין קיים, בעבודות חפירה או בעבודות פיתוח או עבודות כיוצא באלה הנעשות כהכנה להקמת הבניין;
  (ח)     לא נכנסה לתוקף תכנית הכוללת הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה במגרש, לאחר יום התחילה; לעניין פסקה זו, "תכנית" – למעט תכנית נושאית כהגדרתה בסעיף 62א(ח)(1);
  (ט)     הוכח להנחת דעתה של הוועדה המקומית, לפי חוות דעת מהנדס הוועדה שהוצגה לפניה, כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה נותנים מענה לצרכים הנובעים מהגדלת מספר יחידות הדיור.
(2)      הוראות סעיף קטן זה לא יחולו אם ניתן או מתבקש היתר לפי הוראות תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), או לפי תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית המתאר הארצית האמורה.
(3)           (א)  ועדה מקומית רשאית לתת הקלה בנוגע למגבלה שנקבעה בהוראות תכנית לגבי מספר יחידות הדיור בבניין, מספר הקומות בו, גובהו או תכסית הבניין, אף אם נקבע בתכנית כי סטייה מהוראות התכנית כאמור תהיה סטייה ניכרת, ובלבד שמתקיימים תנאים אלה:
    (1)      הסטייה כאמור נדרשת, לדעת הוועדה המקומית, לצורך תוספת השטח לבנייה;
    (2)      התכנית כאמור נכנסה לתוקף לפני יום כ"ה בטבת התשע"א (1 בינואר 2011).
  (ב)     נקבעה בהוראות תכנית החלה על המגרש, שמתקיים לגביה האמור בפסקת משנה (א)(2), מגבלה לגבי גובה הבניין, ונקבע בתכנית כי סטייה מאותה מגבלה תיחשב לסטייה ניכרת, לא תיתן הוועדה המקומית הקלה מאותה מגבלה לפי הוראות פסקה (א), אם המגרש שלגביו התבקשה ההקלה כלול בשטח ששר הביטחון או נציגו הודיע למוסדות התכנון הנוגעים בדבר כי הוא שטח שיש לגביו אינטרס ביטחוני, בהתאם להוראות סעיף 62א(ו)(4), אלא אם כן מתקיים אחד מאלה:
    (1)      ההקלה תואמת את ההוראות שקבע שר הביטחון לעניין שטח זה;
    (2)      נציג שר הביטחון בוועדה המחוזית שהמגרש נמצא בתחומה, או הוועדה למיתקנים ביטחוניים, אישרו את מתן ההקלה.
(4)      על אף האמור בהוראות שנקבעו לפי סעיף 265, ניתן היתר הכולל תוספת לשטח הכולל המותר לבנייה לפי הוראות סעיף קטן זה, וטרם התחילה הקמת הבניין בתוך שנה ממועד מתן ההיתר, יפקע ההיתר ולא ניתן יהיה לחדשו, אולם הוועדה המקומית רשאית, לבקשת בעל ההיתר או בעל זכות בנכס, להאריך את התקופה כאמור בתקופה שלא תעלה על שנה אחת, מטעמים שיירשמו.
(5)      בסעיף קטן זה –
  "בנייה רוויה" – כהגדרתה בסעיף 62א(א)(16)(א)(1);
  "יחידת דיור" – כהגדרתה בסעיף 158ו2;
  "שטח יחידת דיור" – השטח הכולל המותר לבניה של יחידת הדיור, לרבות שטחו של מרחב מוגן."

[1] לנוסח המלא של חוק התכנון והבניה לחצו כאן.

[2] ראו גם, למשל את חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה), תשע"א-2011

[3] להצעת החוק לחצו כאן.

[4] לנוסח החוק לחצו כאן.

פורסם בקטגוריה כללי | 4 תגובות

רוכשי דירה מקבלן: הפקדת בטוחות אצל עורך דין חיצוני

החובה להבטיח את כספי הקונה

בשנת 1974 חוקקה הכנסת את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), שנועד להבטיח את כספם של רוכשי דירות מקבלנים, שלצערנו במדינה הקטנה שלנו, לא כולם מצליחים. החוק יוצר מכלול שלם שנועד להבטיח את זכויות הרוכש, ואנו נתמקד כאן בסוגיה אחת והינה סוגית השבת הבטחונות לקבלן בעת מסירת הדירה.

על פי סעיף 2 לחוק, אסור למוכר דירה לקבל יותר מאשר 7% ממחיר הדירה, אם לא הבטיח את הקונה באחד מחמישה סוגים של בטחונות המוכרים על ידי המחוקק (וזה אפילו אם בחוזה כתוב אחרת):

  1. ערבות בנקאית (המכונה ערבות חוק מכר). בדרך כלל ערבות בנקאית ניתנת כחלק מתהליך של ליווי בנקאי. הערבות נועדה להבטיח, על פי החוק:

"… להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה…"

  1. פוליסת ביטוח להבטחת הכספים ששולמו: פעמים רבות נמצא פוליסת ביטוח בפרוייקטים שבהם אין ליווי בנקאי.
  2. רישום שיעבוד ראשון לטובת הקונה (או חברת נאמנות) על הדירה הנרכשת: בטוחה שעושים בה שימוש נדיר.
  3. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, בגין הזכויות המהוות הדירה הנרכשת, "ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;"
  4. העברת בעלות בדירה על שם הקונה: גם נדיר.

כאשר מדובר בקרקע של מינהל מקרקעי ישראל, קובע סעיף 2ב. לחוק שהבטוחה צריכה להיות בתוקף עד שהושלמה הדירה, ונמסרה החזקה לקונה ונחתם הסכם חכירה בין הקונה לבין המינהל (כיום רמ"י – רשות מקרקעי ישראל).

איזו ערובה טובה יותר?

מבין הבטוחות האמורות לעיל, הבטוחה הנוחה ביותר למוכר הינה רישום של הערת אזהרה. זה אינו שיעבוד, ודאי לא העברת בעלות. ופרט לכך הערת אזהרה היא החסכונית ביותר עבורו, שהרי עבור ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח הוא צריך לשלם עמלות וריביות ודמי פוליסה וכו'. אלא שלא תמיד הוא יכול לרשום הערת אזהרה, בין אם מכיוון שהבנק לא מאפשר, ובין אם מכיוון שהבעלים אינם מאפשרים, ולעתים נדירות גם הקבלן עצמו אינו מעוניין למלא את הנכס בהערות אזהרה כל עוד לא סיים לקבל את התמורה ואת בניית הבניין וכן כי יש הגבלה על קבלת כספים בהתאם לקצב התקדמות הבניה:

לפי תקנה 1 בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), התשל"ה-1975, אם הקבלן נתן בטוחות מסוג 3, 4 או 5, הרי שלמרות מועדי התשלומים שנקבעו בהסכם הקנייה, יהיו מועדי התשלומים כפי שנקבעו בחוק, כמפורט להלן:

40% ממחיר הדירה: עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים, שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם.

20% ממחיר הדירה: עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.

15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.

15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.

מבחינת הדייר, יש יתרונות וחסרונות לערבות בנקאית/פוליסת ביטוח לעומת הערת אזהרה. ערבות בנקאית הינה כסף, וקל יותר לממשו, אם כי גם מימוש של ערבות בנקאית שכזאת אינו קל ומהיר, כמו מימוש ערבות בנקאית אוטונומית. מאידך הערבות אינה מקנה את הזכויות שמקנה הערת האזהרה, לרבות הזיקה הישירה לנכס המקרקעין והזכות שהיא מקנה לממש את ההתחייבות ולמעשה להמשיך בפרוייקט. יחד עם זאת קשה יותר להפוך את הערת האזהרה לכסף והיא אף פריט אחד במכלול זכויות מתנגשות "היושבות" על המקרקעין, מה שיוצר סרבול נוסף, אם כי לעתים דווקא סרבול זה מעניק להערת האזהרה את כוחה ומאפשר לה יצירת לחץ שתמנף את האינטרסים של הדייר.

החלפת בטוחה – הנקודה הקריטית

החוק מאפשר לקבלן להעניק בטוחה אחת מבין השתיים הראשונות, ולהחליף אותן באחת מן השלוש האחרות, בתנאים של סעיף 2א לחוק:

"מוכר שהבטיח את כספי הקונה לפי סעיף 2(1) או (2) יהיה רשאי להחליף את הערובה באחת מדרכי הערובה לפי סעיף 2(3), (4) או (5), ובלבד שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה, והכל אם לא נקבע בחוזה המכר שהמוכר אינו רשאי להחליף את הערובה; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראות סעיף 3."

הנקודה הקריטית מבחינת המוכר/קבלן להחלפת הבטוחה הינה מועד מסירת הדירה, וזאת מכיוון שהקבלן אינו מעוניין להותיר את הערבויות אצל הרוכש, לאחר שהלה קיבל את הדירה, מחשש שהרוכש יעורר בעיות או יעכב את הערבויות אצלו מנימוקים שונים (כמו שהקונה טוען לליקויי בניה וכדומה – נכון שהוא לא רשאי לעכב את הבטוחות בשל ליקויים אולם הוא בהחלט עלול לעשות כן והקבלן אינו מעוניין להיות תלוי בקונה), ועיכוב כזה כרוך בהמשך תשלום עמלות אצל הקבלן.

מאידך, פעמים רבות בשלב מסירת הדירה עדיין לא התמלאו כל התנאים, ובמיוחד לא רישום הערת אזהרה על שם הקונה (בקרקע פרטית), או חתימת הסכם חכירה מול המינהל (בקרקע של המינהל) ועל כן הקבלן אינו רשאי לדרוש את הבטוחות חזרה.

הפתרון שמצאו היה לדרוש את הפקדת הערובות אצל עורך הדין של הקבלן עד למצב בו יתמלאו התנאים לשחרור הערובה. אלא שהתעוררה השאלה האם הדבר חוקי, הואיל ודינו של עורך הדין של הקבלן כדין הקבלן, והוא נאמן של הקבלן ולא ראוי שיחזיק את הערבויות בנאמנות גם עבור הדיירים.

כאשר לשכת עורכי הדין נדרשה לכך, היא קבעה כי הדבר איננו חוקי (החלטת ועדת האתיקה מס' 118/07):

"…הערבות איננה "רכוש" סתם. מדובר במנגנון הגנה סטטוטורי, אשר המחוקק קבע בדיוק כדי להגן על רוכשי דירות במקרים בהם הקבלנים לא יוכלו למלא את התחייבויותיהם (ר' פרשת "חפציבה"). האינטרס של הקבלן בביטול הערבויות נובע מן העלויות שהוא נאלץ לשלם לבנקים המפיקים את הערבויות, כל אימת שערבויות אלה בתוקף. אינטרס זה עומד בסתירה ממשית לאינטרס הלקוח, להמשיך ולהחזיק בערבות התקפה, לפי כל דין.

 לאור האמור לעיל, הן בשל כך שמדובר בהוראה חוקית קוגנטית, שאסור לעורך הדין לשתף פעולה עם עקיפתה, והן בשל כך שקבלת ערבות מכר בנאמנות מעוררת חשש לניגוד עניינים, הרי שעורך הדין של הקבלן לא יוכל להחזיק ערבות מכר בנאמנות עבור הלקוח. "

הפתרון: הפקדת הערבויות בידי עורך דין חיצוני

לאור החלטה זו נוצר מנגנון חדש, לפיו הקבלן שוכר שירותיו של עורך דין שכל תפקידו הוא להחזיק את הערבויות בנאמנות בלבד ואינו מעניק שירותים משפטיים נוספים לחברה. הוא מקבל את הערבויות ומחזיק אותן עד להתקיימות התנאים הבאים:

  1. בניית הבניין הושלמה (ניתן טופס 4).
  2. הדיירים קיבלו את הדירה (פרוטוקול מסירה בחתימת הדיירים).
  3. במקרה שהפרוייקט נמצא בליווי בנקאי: ניתן מכתב החרגה מטעם הבנק המלווה, קרי, שהנכס משוחרר מהשיעבוד לטובת הבנק המלווה (אולם כמובן הוא כפוף למשכנתה שנטלו הלווים).
  4. אם מדובר בקרקע פרטית – נרשמה הערת אזהרה לטובת הדיירים, או לחילופין אם מדובר בקרקע של רמ"י – נחתם הסכם חכירה בין הדייר לבין המינהל.

במסגרת שירותי המשרד, אני מחזיק בטחונות כאלה, וכנגד בטחונות שאני מקבל אני מנפיק אישור כדוגמת האישור הבא:

אישור קבלת ערבויות

דגשים נוספים

  • לעתים, בסמוך למסירת החזקה הדיירים משלמים את התשלום האחרון. לאחר שקבלו את הדירה הם אינם מקפידים על קבלת הערבות האחרונה, והערבויות המוחזקות בנאמנות הן רק אלה שהעבירו לעורך הדין הנאמן. על כן חשוב לוודא תתקבל בטוחה גם בגין התשלום האחרון, וגם הוא יוחזק בידי עורך הדין הנאמן.
  • לעתים יש פרוייקטים או בנקים (שהעניקו הלוואות לדיירים) שמחזיקים ערבויות בגין תשלומים שמומנו על ידם שאינם מוכנים לשחרר את הערבויות כלל, או שאינם מוכנים לשחרר את הערבויות אלא אם כן הנאמן ינפיק להם אישור נפרד המתייחס לבנק ולדרישותיו. המצב הראשון עלול ליצור בעיה מול החברה הקבלנית, ויש לפתור עניין זה בין הקבלן לבין הבנק. המצב השני עלול ליצור בעיה מול הנאמן, שאינו מוכן, ובצדק, להתחייב התחייבויות נוספות ולקחת אחריות כלפי הבנק ובמקרה כזה לא יסכים להחזיק את הערבויות של אותו דייר. בדרך כלל הנאמן אמור לקבל ערבויות, תוך אדישות לשאלה מאיפה הגיעו הערבויות, והוא מחזיק אותן אך ורק עד להתמלא התנאים הנקובים לעיל.
  • לא כל החברות הקבלניות תעמדנה את הדיירים על זכותם להחזיק את הערבויות אצל עורך דין חיצוני וראוי שהדיירים יעוררו נקודה זו, ואז לחברה הקבלנית אין אפשרות לסרב לכך. זאת ועוד, ככלל, ראוי כי הערבויות תימסרנה ישירות לידי הנאמן ולא דרך החברה הקבלנית, אלא אם כן מדובר בחברה מבוססת ובעלת מוניטין שמאשרת בכתב את קבלת הערבויות ומתחייבת להעבירן לנאמן.

פורסם בקטגוריה כללי | עם התגים , , , , , , , , , , , | כתיבת תגובה