רוכשי דירה מקבלן: דמי שכירות כפיצוי בגין איחור במסירה

מן המפורסמות, כי קבלנים במדינת ישראל אינם עומדים בזמנים. מתחייבים על סיום עבודה ואינם עומדים בזמנים. מתחייבים על מועד מסירה, ואינם עומדים בזמנים. לעתים מדובר בנסיבות התלויות בהם, כמו הרצון לתפוס עבודות חדשות, ולעתים בנסיבות שאינן תלויות בהן, כגון מחסור בעובדים וכדומה.

בנסיבות אלה במערכת החוזית התפתחו סוגי הוראות הקשורות לנושאי האיחורים – מחד גיסא כל מיני סעדים הקשורים באיחור. עוצמת הסעד הינה כעוצמת כוח המיקוח של מזמין העבודה. מאידך גיסא, כל מיני סעיפי פטור לקבלן, בגין כוח עליון וכדומה, לרבות סעיפי ה"גרייס", קרי סעיפים המקנים לקבלן, למרות שהתחייב על תקופה מסויימת, לאחר ללא שום פיצוי, תקופה נוספת. התקופה המקובלת היתה 90 יום, אולם מצאנו גם קבלנים שלקחו לעצמם תקופות ארוכות יותר. בעבר פסק בית המשפט, כי אם קבלן מאחר גם את תקופת הגרייס, אזי מחוייב הוא לשלם פיצוי גם בגין תקופת הגרייס. אבל הקבלנים סתמו פרצה זו והוסיפו בחוזים כי בכל מקרה לא יהיה תשלום פיצוי בגין תקופת הגרייס. ולמעשה דומה הדבר כאילו מלכתחילה התחייב על התקופה המוארכת. הוראה נוספת בה עושים שימוש קבלנים לבניין המוכרים דירות, היא הה6a00d8341c500653ef00e54f0f05ac8833-800wiוראה על הארכה אוטומטית של מועד המסירה, אם הרוכש ביקש שינויים בדירה, וזאת אפילו אם השינוי לא גזל זמן.

נושא הפיצוי בגין איחור במסירה הוא חשוב וגם צודק. מכיוון שרוכשי דירות מכוונים את עצמם למועד המסירה שמבטיח הקבלן, בין לגבי מכירת דירתם, בין לגבי שכירות עד למועד המסירה, ועוד. וכל איחור גורר את הבעיות שלו.

לאחר שנים בהם נושא השכירות היה פרוץ, תוקן חוק המכר והוסף סעיף 5א, העוסק בפיצוי בגין איחור במסירה:

"(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)  סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)  סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב)  הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג)  על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

חשוב לציין, כי חוק המכר הוא קוגנטי, דהיינו הוא יחול לטובת הקונה, גם אם בהסכם המכר צויין מפורשות אחרת (סעיף 7א לחוק).

אז מהן ההוראות העיקריות בתיקון –running-late

  1. תקופת הגרייס מוגבלת ל-60 יום. כבר ראיתי התחכמות בחוזים שלאחר התיקון, לפיה הקבלן כותב "60 ימי עבודה", לדעתי מדובר בהתחכמות לא חוקית.
  2. במידה והאיחור עובר על 60 ימים, יש לשלם גם בגין תקופה זו. פיצוי זה יש לשלם כבר כאשר חולפים 60 הימים (ראיתי בחוזים כי הקבלן מציין שהדייר אמור להמתין עד מועד המסירה ואז לערוך התחשבנות. כאמור לפי סעיף זה מדובר בתנאי שאינו חוקי).
  3. התשלום הקבוע בחוק כולל מרכיב של קנס, הוא מינימלי והוא אינו מותנה בהוכחת נזק. מרכיב הקנס מוצדק מכיוון שלעתים ההוצאות גדולות יותר מאשר דמי שכירות בלבד, כמו הצורך לעבור לדירה שכורה באופן זמני (ולשלם הובלה), או הצורך לשלם דמי שכירות מוגדלים על מנת לאפשר שכירות לתקופה קצרה, או להפסיק אותה בהתראה קצרה.

נשאלת השאלה, האם שמורה לקונה הזכות להגיש תביעה במסלול הרגיל, במידה ונזקיו עולים על הפיצוי הקבוע בחוק. על פניו, החוק בא להיטיב עם הקונה ולא להגביל את אפשרות התביעה שלו. יחד עם זאת נראה כי קונים לא ימהרו לנקוט את המסלול הרגיל, אלא אם כן נזקיהם עולים בהרבה על הפיצוי שהם זכאים לקבל ללא משפט.

  1. יחד עם זאת נשמרה זכותו של המוכר להכניס הוראה מתאימה כי לא ייחשבו עיכובים שאינם תלויים בו.

החוק חסר בשאלה מהו גובה דמי השכירות המקובלים, וחסר גם בשאלה כיצד קובעים אותם. יחד עם זאת בדרך כלל לא הגיעו לבתי המשפט סכסוכים בנוגע לחוק האמור.

לאחרונה (21.2.2016) ניתן בבית המשפט העליון פסק דין הנוגע לתיקון לחוק – רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ. מדובר במקרה יוצא דופן, שכן התיק התחיל בתביעות קטנות, בגין פער של כ-27,000 ₪, והגיע עד לבית המשפט העליון, כאשר הנזק המדובר עמד על 12,000 ₪ בלבד. יחד עם זאת קבע בית המשפט, כי מדובר בשאלה בעלת חשיבות ציבורית ועקרונית, הנוגעת להתנהלותם של קבלנים מול רוכשי דירות באשר לאופן פרשנותן של הוראות החוק החלות על איחור במסירת הדירה שנרכשה, ולכן דן בעניין לגופו.

באותו עניין המחלוקת נסבה על גובה הפיצוי, ומשך התקופה המחושבת. באותו חוזה נכללה הוראה מתחכמת, לפיה כל שינוי בדירה יגרור באופן אוטומטי זכות לעיכוב במסירה של 60 יום.

בית המשפט עמד על החשיבות הקריטית של מועד המסירה לרוכשי דירות, ועל הצורך למנוע מקבלן לתפוס אותם כשבויים בידיו. הוא אף ציין כי באמצעות התיקון לחוק ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה.

עוד ציין בית המשפט, כי התכלית החקיקתית חותרת לכך שמועד המסירה אמור להיות ברור ושקוף, במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו. הצדדים יכולים להסכים על מועד מסירה חדש, למשל בעקבות שינויים בדירה, אולם שומה על בית המשפט לבחון האם באמת מדובר בהסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא זו תניית פטור "המוצגת" או "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חד67515ש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק.

באותו מקרה ברור כי זו היתה תניית פטור בתחפושת. לא מדובר בארכה שניתנה בעקבות משא ומתן, ולא מדובר בהוראה חוזית הקובעת קריטריונים ברורים ופרקי זמן מוגדרים בגין שינויים מסויימים, אלא תניה גורפת ובלתי סבירה.

ועוד אמר בית המשפט:

"סעיף 6(א) לחוזה המכר שלפנינו כולל הסכמה לכך שכל שינוי או תוספת אשר הוסכם כי יבוצעו בדירה יביאו לדחייה של המועד החוזי למסירת הדירה "למשך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים, ולפחות לתקופה של 60 יום". הסעיף אינו קובע מועד מסירה חדש, אלא מקנה למעשה למשיבה את האפשרות לקבוע את מועד המסירה. על-פי האמור בסעיף, כל בקשה לשינוי בדירה תאפשר למשיבה לדחות את המועד למסירת הדירה לכל הפחות בחודשיים. בקביעתו של מועד זה המשיבה אינה כפופה לשום הגבלה, לבד מ"משך הזמן שבו יבוצעו התוספות והשינויים האמורים". נקל לראות כי נושא זה מצוי לחלוטין בשליטתה של המשיבה, ולא ניתן לראות בו משום קביעת מועד קונקרטי חדש או קביעה של משך זמן קצוב שבו יידחה מועד המסירה. לא פחות חשוב מכך: הרוכש אינו יכול להסיק מהאמור בסעיף זה מתי הדירה עתידה להימסר לחזקתו, ולא יכול לתכנן את צעדיו כראוי. אם כן, במהותו, סעיף זה מקנה למשיבה פטור מחבות בגין אי-עמידה במועד המסירה המוסכם, מבלי להגדיר מועד מסירה נדחה."

בית המשפט גם התייחס להתחכמויות נוספות כגון העובדה שהקבלן ניסה להתחמק מתשלום הפיצוי בגין 60 הימים, וכן קבע בחוזה דמי שכירות נמוכים משמעותית מאלה הקבועים בחוק, ואף קבע כי דמי השכירות ישולמו לקונים רק לאחר שישלמו את מלוא התמורה – סעיפים המנוגדים חזיתית להוראות החוק.

בית המשפט גם מזהיר מפני המגמה הזאת להתחמק מביצוע החוק על ידי הארכות שרירותיות בגין תיקונים מינוריים:

"33.   המשיבה מבקשת לזכות בפטור עקרוני מפיצוי של רוכשי דירה בגין ששים ימי איחור, לכל הפחות, במסירת דירתם, במקרה שהוסכם עמם על ביצוע שינויים בדירה. ניתן להניח כי בקשות מצדם של רוכשי דירות לבצע שינויים כאלה ואחרים בדירה, ולו הבסיסיים ביותר, אינן תופעה חריגה. אם כן, האפשרות המוצעת על-ידי המשיבה אינה רק מנוגדת ללשונו של סעיף 5א לחוק כאמור לעיל, אלא אף סותרת את תכליתו. ברי כי תוצאה זו אינה יכולה לעמוד."

בית המשפט קיבל את BA-AT614_pay_i_G_20100820163416הבקשה, חייב את החברה לשלם את מלוא הסכום ואף חייב אותה בעוד 20,000 ₪ הוצאות.

ראוי לציין כי בית המשפט לא התייחס לשאלה של סבירות תקופת הארכה במקרה של שינוי. לדוגמה – אם קונה מבקש לבצע שינוי הנמשך באופן סביר 10 ימים, והקבלן דורש מהקונה להסכים על ארכה של 50 יום. במקרה הזה נושא משך הארכה לא נדון, ומרגע שבו בוטל הסעיף, למעשה לא היתה לקבלן אפשרות לדרוש עיכוב בגין התיקונים. אבל השאלה נותרה פתוחה.

אני מקווה שפסק הדין האמור יוביל למעט יותר הגינות וצדק בנושא הזה, ויביא קץ להתחמקויות הבלתי סבירות של קבלנים מתשלום פיצוי.

עיכוב אוטומטי בגין איחור בתשלום

שאלה נוספת שנותרה פתוחה הינה בגין הוראות נוספות שאנו מוצאים בחוזה, לפיהן כל איחור בתשלום מצדיק באופן אוטומטי איחור במועד המסירה. הנושא עלה בשתי תביעות קטנות, ונקבעו בהן החלטות סותרות:

תביעה קטנה לפני השופט ניר נחשון בת"ק 31884-07-14 לוי ואח' נ' אחים חסיד חברה קבלנית לעבודות בניה בע"מ (23.4.15), ובה קבע בית המשפט:

"בנוסף סבורני, כי טענת הנתבעת לאיחור בתשלום יתרת התמורה אינה יכולה להתקבל נוכח העובדה, כי 'פרוטוקול המסירה' -'הסופי' נערך רק ביום 25.2.15 כאשר הנתבעת לא הניחה תשתית עובדתית באשר לכך שהדירה הייתה ראויה למגורים במועד מוקדם יותר וכי רק עניין העיכוב בתשלום גרם לעיכוב במסירת הדירה. משכך, הנני מעדיף גירסת התובעים, כי האיחור בתשלום נבע מחששם הבלתי מופרך לקבלת הדירה נוכח צו הקפאת הליכים שהוצא נגד הנתבעת."

לעומת זאת בתביעה קטנה בפני השופטת רקפת סגל מוהר בת"ק 23969-10-13 מזיא נ' שתית בע"מ (25.3.14) קבע בית המשפט כי:

"משהובהר לי כי התובע עצמו אחר בביצוע התשלומים עבור השינויים שהוזמנו על ידו ושילם את התשלום הסופי לאחר תום 60 ימי האיחור המותרים על פי החוזה, הרי שלדעתי לא קמה לו כנגד הנתבעת עילת התביעה שעליה מבסס הוא את תביעתו."

לענ"ד במהלך בניה קורה שרוכשים מאחרים איחורים קלים בביצוע תשלום, שהחברה אף אינה מתייחסת אליהם, וודאי שאינם גורמים לשום עיכוב. במצבים כאלה אין שום סיבה שהקבלן ייתלה עליהם בצידוק בדיעבד, וזאת גם אם צויינו הדברים בחוזה, במיוחד ששמורות לטובתו הוראות המקנות לו סעדים של פיצוי מוסכם ועוד.

פורסם בקטגוריה כללי, עם התגים , , , , , , . אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

20 תגובות בנושא רוכשי דירה מקבלן: דמי שכירות כפיצוי בגין איחור במסירה

  1. מאת יעקב‏:

    הקבלן שלי הוסיף בחוזה ששלושת החודשים הראשונים לאיחור אינם מחייבים אותו במתן פיצוי, וכרגע הוא מאחר בכמעט 4 חודשים,
    האם זה חוקי? וכמה חודשים חייב הקבלן לפצות?

  2. מאת אורי‏:

    שלום,

    קניתי דירה בתמ"א 38 דירה חדשה מקבלן. מסירת דירה תתבצע לאחר 18 חודשים מקבלת היתר מלא, יש לקבלן אפשרות לחודשיים ללא פיצוי ועוד חודש עבור התארגנות.
    כרגע עברו 21 חודשיים, הקבלן אומר שאני טועה וטוען שאני לא סופר נכון.
    מה לעשות לתבוע אותו מעכשיו?
    הוא אמר שהוא יוציא לי מכתב מפורט עם הסבר, ואני לא רואה סיבה שאני טועה….
    הבעיה שלא היה רשום לי תאריך ספציפי אלא היה רשום 18 חודשים מקבלת היתר. האם יש עם האמירה הזאת בעיה?

    • מאת ד"ר שי שגב‏:

      שלום וברכה, לפני שאתה יוצא לדרך של תביעה אני מציע לך –
      1. לבדוק היטב את הניירת. כולה. כולל החוזה, כולל היתר הבניה, והאם ניתן בפעם אחת ובשלבים.
      2. לקבל הסבר מהקבלן, אם אפשר. אם לא שלח מכתב, לדרוש ממנו מכתב. שלח מכתב ובו דרוש את ההסבר. אם הוא לא נתן אותו, דרוש שנית. ולו בשביל התיעוד.
      3. תמיד טוב לנסות להגיע להסדר על פני תביעה. אלא אם כן מנסים לעשוק אותך.
      בהצלחה

  3. מאת ביטון ימית‏:

    שלום רב, רכשתי בית מיזם שהאתר שלו היה בהקפאת הליכים בגלל פשיטת רגל של הקבלן. בית משפט הסיר את הקפאת ההליכים והעבודה באתר חזרה לאחר 78 יום. היזם טוען שיש להוסיף את ה 78 ימים לשישים הימים לפי חוק המכר לפני מתן תשלום שכ"ד לנו הקונים. מה זכויותינו לי חוק המכר? נשמח לייעוץ/ תשובה. תודה ימית

    • מאת ד"ר שי שגב‏:

      שלום וברכה, הנושא שאתם מעלים דורש עיון נוסף וייעוץ פרטני. כמו כן מומלץ לקרוא את החוזה והאם יש הוראה ספציפית לעניין זה.
      בהצלחה!

  4. מאת לירון‏:

    שלום רב,
    רכשנו דירה בפרייקט תמא 38 כאשר החברה היזמית שמולה חתמנו את החוזה הוכנסה באמצע הבניה ל 45 יום של הקפאת הליכים בסופם הועברו הזכויות במלואם ליזם אחר שהיה אחד הנושים והבניה החלה שוב, היזם החדש התחייב לקבל את החוזה כפי שנחתם ואף דרש את התשלומים במועד (חלקם אף שולמו בזמן הקפאת ההליכים) עם זאת מועד הכניסה המקורי בחוזה היה ב 1/4/17 וכעת כשאנחנו מתקרבים ל 1/6 שלחנו הודעה לבירור לגבי תשלום הפיצויים עבור החודשיים הללו (נכון להיום תאריך הכניסה החדש הוא ב 1/3/18) התשובה שקיבלנו היא שמאחר והחברה היתה בהקפאת הליכים היה עיכוב בבניה ולכן אנו לא זכאים לפיצויים האם זה אכן כך? למרות שלמיטב הבנתי הקפאת הליכים אינה מחייבת בהפסקת הבניה
    תודה רבה

  5. מאת יצחק‏:

    שלום רב,

    בנוגע לשאלת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה ותשלום אחרון עבור הדירה –

    1. האם ניתן להתנות בחוזה מכר שלא ינתנו פיצויים בגין איחור במסירת הדירה כל עוד לא שולמה מלוא התמורה מצד הקונה?

    2. במקרה ובו מוסכם בחוזה מכר שהתשלום האחרון יתבצע 7 ימים לפני מועד מסירת הדירה, ומסירת הדירה מתעכבת, האם המוכר יכול למנוע מתן פיצויים בשל היעדר מלוא התמורה עבור הדירה?

    בתודה מראש,

    יצחק.

    • מאת ד"ר שי שגב‏:

      לגבי 1 – אם הקבלן שלח את הדרישה בתום לב וברצונו למסור את הדירה, ואילו הקונה מעכב את התשלום, אז התשובה חיובית.
      לגבי 2 – הקבלן אינו רשאי לדרוש תשלום ללא עילה. אם הדירה אינה מוכנה הקבלן אינו רשאי לדרוש תשלום ולכן טענתו אינה מוצדקת.
      בכל מקרה יש לבחון את החוזה.

  6. מאת תחיה‏:

    שלום,
    רכשנו דירה מקבלן ועברו 60 יום מתאריך האכלוס.
    הקבלן טוען שהרשות אינה מוכנה (תשתיות וכו) ולכן אין זה תלוי בו.
    האם הוא פטור מתשלום?

  7. מאת שלמה‏:

    הקבלן איחר ב- 6 חודשים. לא שילם פיצוי באופן שוטף ונמנע מלדון בעניין פיצוי חודשיים נוספים. האם לא מגיעה לקונים ריבית על הפיצוי המעוכב?

  8. מאת רעות‏:

    שלום,
    רכשנו דירה שמועד מסירתה בחוזה הינו סוף אפריל 17. התברר לנו כי אנו הדיירים היחידים שחתומים על מועד זה בעוד השאר חתומים על יולי 17.
    קיבלנו מפתח לפני כשבועיים וכעת מבקשים להסדיר את נושא פיצוי דמי השכירות. גמר החשבון בוצע מול הקבלן במועד שנקבע בחוזה אך תשלומי חיבור לחשמל, מים, וכו' בוצעו ב-10.7 (לאחר בירור טלפוני מול מזכירת החברה אמרה שזה תשלום שאפשר לבצע בעת קבלת המפתח).
    היום עדכנו אותנו שנקבל דמי שכירות החל מה-11.7 מכיוון שב-10.7 בוצע תשלום אחרון. האם זה חוקי? האם דמי השכירות שמגיעים לנו יכולים להיות מותנים בתאריך תשלום?
    מוטב לציין כי עפ"י החוזה הינו אמורים לקבל את דמי השכירות בתום כל חודש של איחור מה שלא בוצע עד היום והם עדיין מתחמקים.

    תודה רבה!

    • מאת ד"ר שי שגב‏:

      שלום וברכה, לא רלוונטי שדיירים אחרים חתומים על מועדים אחרים. אתם זכאים לפי המועד שחתום עימכם.
      לגבי התשלום, אם הוא נובע ממחדל שלכם – יש רגליים לטענת הקבלן. אם הוא נובע ממחדל של הקבלן, הטענה אינה רלוונטית.
      בהצלחה!

  9. מאת דבורה‏:

    קנינו דירה מקבלן שתאריך המסירה עבר וגם עברו ה60 ימים
    עכשיו הקבלן אומר שהם יתחשבנו איתנו לפני הכניסה לדירה ולא כפי שמופיע בחוק שעליהם לשלם כל חודש בסוף אותו חודש וגם כמובן על ה60 ימים
    ממה שביררנו נאמר לנו שתביעה במשפט לוקח בסביבות השנתיים וחצי
    הדירה אמורה להיות מוכנה עוד שנה-שנה וחצי
    אנחנו לקחנו משכנתא ועשינו גרייס לשמונה חודשים כי ידענו שאנחנו אמורים לקבל שכירות
    רציתי לשאול, האם יש דרך יותר מהירה לחייב חברה קבלנית לשלם על פי חוק

    • מאת ד"ר שי שגב‏:

      יש הליכים מהירים יותר מאשר תביעה רגילה, אולם גם הם עלולים להיות איטיים. קבלן שמכבד את עצמו לא אמור להיגרר להליכים כאלה, שעושים לו פרסום רע. מומלץ להתייעץ עם עו"ד. בהצלחה.

  10. מאת יוסי‏:

    עפ"י מה קובעים את גובה הפיצוי. זאת אומרת אני יודע שזה 1.5 כפול שכ"ד ממוצע באזור.
    אבל איך קובעים מה השכ"ד הממוצע באזור ? מי קובע אותו ? האם אפשר להסתמך על אתרים כמו יד 2 ומדלן כדי להחליט על שכ"ד ממוצע באזור?

    • מאת ד"ר שי שגב‏:

      שלום וברכה יש להגיע להסכמה… אכן אפשר להסתמך על אתרים כאלה לצורך מו"מ, אפשר לחפש ממוצע באיזור. בהיעדר הסכמה מגיעים לבית המשפט ואז בית המשפט ימנה שמאי.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

עזרו לנו למנוע ספאם בבקשה: * נא לרענן את מנגנון מניעת הספאם